みなさん、おはようございます。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、再建築不可物件の評価額について。

　昨夜参加したファイナンシャルプランナーの勉強会（スタディーグループ）、その内容は「相続税申告時における土地評価で鑑定評価を採用すべき典型的な事例とは」でした。

　ちなみに私が参加しているスタディーグループは、不動産・住宅ローンSG横浜。

　講師は、相続税評価で有名な東京アプレイザルの芳賀社長でした。

　大まかな内容としては、相続税の申告の時に不動産の評価を間違えないように、税金を多く支払いすぎないようにしっかりと計算しましょう、というものでした。

　相続税等の資産税については、税理士の先生でも得意とされている方はたった5％程しかいません。

　不動産の相続税評価額を算出するときに一般的には、前面道路路線価をもとに計算していくということが多いのですが、不動産の特性によりそれでは相続税評価額が高くなりすぎてしまうことが多々あります。

　この場合、何もしないと相続税を多く支払う羽目に…。

　では、どうすればいいのか？

　不動産の評価を専門としている不動産鑑定士に依頼し、鑑定評価（鑑定理論にもとづく査定）をしていただく方法があります。

　そうすれば、大幅に相続税が安くなることも。

実際に路線価により相続税評価額を算出すると時価よりも割高になってしまう15のパターンがこちら。

１　間口が2ｍ未満の土地

２　間口が2ｍ以上あっても奥行きが異常に長い土地

３　道路面から3～5ｍ程度の高低差がある土地

４　全体が傾斜している土地

５　前面道路が建築基準法の道路に該当しない土地、区画整理事業地域内の仮換地で使用収益が不能な土地

６　無道路地

７　間口2ｍ以上の狭い土地、極端な不整形地等

８　500㎡以上の面積が大きい土地～広大地

９　市街化調整区域の雑種地

10　築年数が古く空室率の高い鉄筋賃貸マンション等

11　借地権・底地権

12　別荘地・リゾートマンション

13　広大地に該当しないが路線価評価で売却できない土地

14　私道（位置指定道路、42条2項道路等）

15　土壌汚染・埋蔵文化財・地下埋設物のある土地

　なお、再建築不可物件については、一般的な鑑定評価の場合、路線価で計算した相続税評価額の30％前後となることが多いそうです。

　他にも広い土地について、税理士の先生の算出された相続税評価額が1億7,550万円を鑑定評価で7,000万円にできたことなどのお話もありました。

　相続税評価額は、難しい…。

　ですが、知っているか知らないかでは大きな違い。

　どうですか、みなさんは相続税多く支払い過ぎていませんか？