みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、市街化調整区内の農地の売却時のキモについて。

　本日、ご来店いただいたお客様、「相続で取得し、愛媛県今治市に使っていない農地があります。その農地を所有しているがために毎年固定資産税を12万円も支払わなければなりません。何とか手放したいのですが…。地元不動産会社からも断られてしまいました。御社で手伝っていただけないでしょうか？」と。

　私の答えは、「お引受けさせていただきます」の一言。

　理由は、以前に高知県室戸岬町の難あり物件2件を売却し、今年に徳島県阿南市の市街化調整区内の土地のご契約をいただけているため、「愛媛でも何とかなる！」という完全な思い込みから。

　私が動き、お客様の問題が解決できるようならそれに越したことはありませんし、今まで売却できなかった物件がないため、自分自身の「売る力」を磨くという意味も込めて、何より日本全国において不動産の契約をするという目標のためには避けては通れない道だからです。

　お客様とは今回が初めての打ち合わせ。

　事前に私のほうで下調べしていた内容は、対象物件が市街化調整区に指定（線引き）されたのは、昭和48年12月28日ということ。

　そして、お客様といろいろとお話をし、お客様がお持ちの資料を見てみると…。

　まず、被相続人の方がご購入の際に取得された農地法の許可が宅地への転用で、かつ、線引き前の昭和48年9月に取得していたことと固定資産税の課税地目が宅地となっていることが判明！

　何とかできるような気がします。

　特に課税地目が宅地で農地と比較し高い固定資産税を支払っているときには、農地ではない「非農地」であることの証明（非農地証明書）がとれないか協議をします。

　そして、非農地証明がとれれば、農地ではなくなるため、一番大変な農地法の足かせがとれます。

　続いて開発指導課で「対象物件が市街化調整区域で原則として建物の建築ができないのはわかる。ただ、何十年も宅地並み課税され、高い税金を売主様は納付されてきた。行政が宅地として課税してきたのだから、線引き前から宅地だったということになる。そうなると線引き前宅地に該当し、市街化調整区域でも建物の建築ができるのではないか？」と確認します。

　もし、そこで「課税は宅地でも、建物の建築ができない」と言われてしまったときには…「では、今まで売主様が納付された固定資産税を売主様に返してあげてください。明らかに高すぎる固定資産税を被相続人の方、売主様は何十年もお支払いをし続けてきたのですから。」と言います。

　そうなると行政はどうでるか。

　答えは、9月以降に現地調査行った際にわかります。

　市街化調整区域の農地の売却の時には、売主様が市街化調整区域に線引きされる前に何かしら許可や届出をされているケースが多いです。

　そのため、そのときの許可や届出の写しがあるかないかで売却のしやすさに雲泥の差ができます。

つまりは、市街化調整区域の農地の売却のキモ、それは何十年も前の資料も無くすことなく、大切に保管しておきましょう、ということ。（代が変わってもわかるように）

とにかく、売主様の不動産トラブルの解決のために頑張ります！!(^^)!