みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

今回は、恐怖の固定資産税について。

先日お客様よりご相談いただいた案件、「相続で取得した愛媛県今治市の市街化調整区域があります。その土地は、面積が620m2。建物の建築が出来ないのに固定資産税は毎年13万円。しかも、宅地並み課税…。父親から数えると40年以上固定資産税を支払い続けていますが、さすがに限界です。助けてください」と。

お客様の方ですでに地元不動産会社には相談済みで「売れない」と言われてしまったそうです…。

そこで私が始動。

朝7時過ぎ羽田空港発の飛行機で愛媛県入り。

松山空港から今治市までは、車で1時間くらいでした。

今治市に着いたのが11時半を回ったくらいで調査を開始してもすぐに昼休み、ということで先にお楽しみランチ。

地元の有名店、重松飯店さんへ。

開店と同時にたくさんのお客さん。

こちらでは、今治市のソウルフード「焼豚玉子飯 中盛り」をオーダー。

こってり焼豚とふんわり玉子のハーモニー、絶妙なバランスです。(^^)

元気を充電！

ランチの後は、いざ、調査開始。

まずは、都市計画を調査。

原則として、建物の建築が出来ない市街化調整区域でした…。

続いて開発審査課に。

土地の固定資産税が宅地並み課税されていても宅地性はない、と…。

そして、農業委員会に。

市街化調整区域に線引きされる前に宅地にするための農地転用許可はあるものの、宅地化していなかったために転用確認がでていない、そのため売買や転用のときには、農地法の許可が必要、と…。

さらに…調査物件は、第1種農地のため、原則として転用出来ないことも判明…。

二重苦三重苦の土地…。

調査結果を完結に言うと「家が建てられず、畑以外に使えない土地。それでも固定資産税を毎年12万円超を支払わなければならない」。

恐怖以外の何者でもありません。

私は、お客様のことを考え、再度、調査後に後にした固定資産税課へ。

窓口担当者に話したこと、それは「普通、固定資産税の課税は現況主義。現況は農地。もし、農地で課税されていれば、固定資産税は高くても15,000円くらい。宅地課税され、12万円超の固定資産税は毎年10万円も多く支払っている。お客様とお父様は、固定資産税を40年以上支払ってきている、つまりは400万円以上。それで家が建てられないでは納得がいかない。今まで払い過ぎた固定資産税400万円をお客様に戻してもらうか、今のままで建物を建てられるようにして欲しい」とお願いしました。

多分、私が主張していることって誰でも思うことだと思います。

そして、窓口の方は検討します、と。

答えは後日ですが、こう言ったリスクがある不動産は、相続しないことが一番。

調査を終え、ホテルにチェックインし、業務連絡。

夕食は、地元の居酒屋 山鳥さんで軽く一杯。

地酒を片手に今治名物のせんざんきを食す。

まさに出張時の至福の時間。(^^)

明日は、現地調査です。

頑張りま～す！(^^)