みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、農業法人以外の会社が農地を取得している妙について。

　神奈川県某所で相談を受けている案件なのですが、今日物件調査をしたところ、次のことがわかりました。

・登記簿の地目は山林

・評価証明書記載の現況地目は畑

・現地は雑木林

・何十年も前はミカン畑

・農業委員会の見解は農地（農振農用地）で

　売買等の権利の移転・設定は許可が必要

・今の所有者は建設会社で代物弁済で取得

　※農業法人ではなく、許可も取得していない

　上記を考慮すると一般的には農地と考えられるため、所有権移転登記の際には農地法の許可が必要。

ですが…今の所有者は農地法の許可を取得せずに所有権を取得している。

そんなことあるの…？、私も初めて。

　ということで、管轄の法務局に行き、前述の内容を伝え、農地法の許可がなくても登記ができるかとご質問したところ、回答は「登記地目が山林であれば、評価証明書の現況地目が畑でも農地法の許可はなくても所有権移転登記ができます。ただ、法務局はあくまで不動産登記法であって農地法の窓口ではありません」とのこと。

　これって、完全に縦割り行政の弊害。

　ちなみに今回のケースで法務局が農地法の許可を得ずに所有権移転登記を完了させ、所有者が「ずっと農地として使ってきていないし、時効でしょ」と言ったらどうなるのか？（今調査中）

現状では農業委員会だけが農地だーって言って活用を妨害しているだけのような気もする。

もちろん、農地は農地でとても大切で保存していかなければならないものということも理解できます。

　ただね、農業法人じゃない法人が所有している土地を農地だと言われても…。

このまま耕作放棄地で良いのでしょうか、と農業委員会の方に問いかけたところ、「それは国が決めた法律ですから」と。

　これでは街はよくならないし、農地が虫食い状態になってしまうのも仕方ないですね。

法律が時代とともに変わっていない日本、いつ変われるのか…。

ニュースを見ていても期待は薄いかも。(T . T)

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、難あり物件の取引きのその後について。

　今日、ちょっとしたことで2～3年くらい前にお取引きいただいた難あり物件の売主様、買主様とお電話でお話しすることがありました。

　その内容が印象的だったのでシェアさせていただきます。

　その難あり物件とは、市街化調整区域にある農地、と言っても現況は電柱よりも高い木々が生えている雑木林。

　売主様は子どもたちにその農地を残さないために、と市役所に寄付を申し出たり、数多くの不動産会社に処分の相談をされましたが、どこも取り合ってくれなかったそうです…。

　そして、私のもとに「藁にもすがる思い」でご相談をいただきました。

　私は、やり手の土地家屋調査士の先生とタッグを組み、その農地をミラクルな方法で農地法の規制がかからない山林に変えました。

山林に変えたことで、隣地に事務所を構える買主様（運送会社）にお買い求めいただくことができました。

　タダでもいいから手放したいと仰られていた売主様、買主様は隣の土地であれば買い増しておこう、とのことで無事に売買契約が成立。

　今日のお電話で、買主様は「土地の整地は大変でしたが社員みんなで楽しくしていましたし、今ではきれいに整備をして、やっぱりあの時買い増しておいて良かったね」と。

　一方、売主様も「あの時手放すことができて、さらに有償で売却することができて本当に助かりました」と。

　それぞれ相対する立場の売主様、買主様ですが、売買というかたちでご縁を繋ぐことができ、それによりそれぞれの希望を叶えることが出来ました。

いや～、今考えても良い取引きでした～。

これだからこの仕事は辞められませんね。(^^)v

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、先週のトップアクセス数について。

　今日は月曜日、朝から売却依頼をいただいている湯河原町の空き倉庫でお客様との打ち合わせ。

　10時に待ち合わせでしたが、少し早く着いたため、鬱蒼としている現地の草刈り&剪定作業。

（写真は剪定前）

おかげでお客様がいらっしゃった際にはなぜか私だけ汗だくでした…。苦笑

　その後、真鶴町で処分のご依頼をいただいている車も入らない40段以上の階段の先にあるゴミ屋敷へ。

こちらもお客様のご案内。

　17年もの間空き家で老朽化した建物に、大量のゴミ、普通の方では買えない物件ですが、今日のお客様は「ぜひ、購入したい」とのこと。

　それから海沿いの道路で大渋滞に巻き込まれながら、約3時間かけて横浜の会社に到着。

　会社に着いてからは、各売却物件の先週のアクセス数の確認、売主様へのご報告。

　ちなみに先週のトップアクセス数は…。

な、なんとさいたま市緑区の市街化調整区域・農振農用地でした。

アットホームの先週のアクセス数だけで1,000件以上！？

車の侵入も出来ず、建物の建築も出来ませんが、売れるかも。(^^)

不動産って不思議で売主様にはお荷物となっていても、買主様にとってはダイヤの原石なんですね。(^^)