困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

売れない物件を売却すべく、日々、仕事を楽しみながら思ったことを掲載してしています

 毎年増える売れない困った不動産、ワケアリ物件に対処すべく、特殊なノウハウを駆使し、北は北海道、南は沖縄県まで実際にご相談いただいたことや不動産トラブルにならないための方法、ノウハウを掲載しています。日々、私には他社さんで売れない不動産と言われてしまったお客様からのご相談をいただき、実際にそういった負動産を売却しております。そのため、「困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺」となっております。こちらのブログにはその駆け込み寺への実際にあったご相談について掲載させていただいております。

大和市全域が特定都市浸水被害対策法の特定都市河川流域!?

 みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。


 今回は、特定都市河川浸水被害対策法について。

 今日は、朝から茨城県龍ヶ崎市を出発し、横浜の会社に。

そこから神奈川県茅ケ崎市に向かい、お客様と打ち合わせ。

そのまま、寒川町でもお客様のご自宅を訪問。

 そして、本日最終の目的地 大和市役所に到着。

大和市役所では、ご売却のご相談をいただいている崖の調査。


 崖のため、当然、土砂災害警戒区域に指定されていました。

まぁこれについてはよくある話です。


 いろいろとポイントのある調査だったのですが、その中で意外だったことは、大和市全域が、特定都市河川浸水被害対策法で定める特定都市河川流域だったこと。

 大和市には、特定都市河川として指定された境川と引地川があります。

 この2つの川に下水などを放流する地域が特定都市河川流域に指定されています。

この地域に指定されると「宅地等」にするために行う土地の形質変更、土地の舗装、排水施設を伴うゴルフ場・運動場の設置、ローラー等による土地を締め固める行為をしようとするときには予め都道府県知事の許可が必要となります。

 要は、ゲリラ豪雨などが発生したときに雨水が直接川に流れてしまうと氾濫してしまうため、そうならないようにみんなで対処しましょう、というもの。


 それにしても大和市全域が特定都市河川流域だったとは、ちょっと意外でしたね。

実際にあった不動産の「悪魔の証明」とソーラーパネル設置時の注意点

みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。


今回は、今日取得した不動産の悪魔の証明について。

そもそも「悪魔の証明」とは、先日国会で安倍首相がお話をされて話題になりましたが、「ないことの証明」のこと。

あることを証明するのは簡単ですが、ないことの証明は証明するのが難しい。

理由は簡単ですね、ないのだから。

そして、このないことの証明を世間では「悪魔の証明」と言います。


そんな中、今日は新規売却の調査のため、朝から茨城県龍ケ崎市役所へ。

横浜から車で走ること約1時間30分、無事に茨城県の龍ケ崎市役所に到着!(^^)

調査した物件が市街化調整区域の物件のため、土地の上に建物の登記がないかも法務局でチェック。

すると…意外にも土地の上に建物の登記が4つもありました。!(◎_◎;)


築年数もわからず、構造は木造板葺平家建ということからも相当築年数が古いと想像できました。

ただ、現地は更地。

すると…登記が残っている建物は、登記はされているものの、現存しない可能性が高い。

もし、土地の上に誰かわからない人の建物の登記が残っていると気持ち悪いので何とか調べられないかと土地家屋調査士の先生と協議。

すると…あったんですね、不動産の悪魔の証明が。

調査物件の土地の上に建物がないということの証明、つまり、ないことの証明。

調査物件の土地に建物がないということを表す証明が。

まさに「悪魔の証明」。

これで関係ない建物の登記を滅失できるかどうか…。

調査はそのまま続行。

今回の調査物件は、市街化調整区域の土地のため、原則として建物の新築ができません。

今後の用途としては、資材置場や車両置場が想定されました。

他にもソーラーパネルの設置用地としても考えられました。

そこで調査。


すると…あるんですね、ソーラーパネル設置のための指導要綱や条例が。

今回の龍ケ崎市では、ソーラーパネル設置のための条例がありました。

もちろん、龍ケ崎市以外でも条例などがあるところはあります。

つまり、市町村により、条例等があるので注意が必要ということですね。


市役所調査の後は現地調査。

現地は、空地。

ただ、若干雑草が伸びている状況…。

現地では、境界標や越境物の確認。


夜は、ホテル近くにある焼き鳥屋 玉龍。


暖簾もでていない焼き鳥屋さんでしたが、そこはあえてアグレッシブに突撃。

すると…後から地元の方が多数来店され、最終的には「龍ケ崎市」とは、についての話で盛り上がりました。

地元の居酒屋さんって、本当に暖かいですね。

かなりほっこりしました。

しかも、焼き鳥のクオリティーの高さにはビックリさせられました。


龍ケ崎市、初めてきましたが、かなりいいところですね!

調査一式も終了。


明日は、朝から横浜に戻ります。

土地・戸建を所有されている方にとってこれからの時期の厄介者◯◯!

 みなさん、こんにちは。
難あり物件コンサルタントの田中です。


 今回は、土地・戸建を所有している方にとっての厄介者について。
 今日は、朝一番で物件の現地調査でした。
その物件の状況がこちら…。

 雑草がすごく、地面も見えない状態…。
物件が崖地で、地面も見えない状況だったため、これ以上は踏み込めませんでした。


 そして、会社に戻り、業務連絡+事務作業。
 そんな中、お客様より当社 売主物件のお問い合わせをいただきました。
お客様と私の予定により、お客様にはすぐに現地をご見学いただくことに。


 すると…。

 ご覧の通り、先日、売却用に雑草を刈ったのに…、すでにフェンスに巻き付いている…。
この雑草、本当に厄介者です。
本当に…。
 雑草が生い茂ると虫が発生してしまい、ご近所からクレームが入ってしまうこともあります。
その雑草と自分で刈ろうとすると休み返上で1日作業。
 外注でお願いすると数万円かかってしまいます…。


 ご高齢のお客様がお庭のお手入れが大変だから、駅近くのマンションに住替えたいというご相談をいただくことがありますが、実際に「お庭のお手入れ」って大変ですね。


 こちらの物件は、すでにお申込みもいただているため、買主様にお引渡しさせていただく前に再度、除草作業をしなくては。!(^^)!