市街化調整区域と1円別荘の契約実務｜話題の「LDK＋M」は資産価値につながるのか

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　本日は火曜日で当社の定休日でしたが、複数の売買契約を控えているため、朝8時に出社しました。

この日に対応した主な業務は、次の4件です。

・埼玉県入間郡越生町にある市街化調整区域内の土地の契約準備

・静岡県熱海市にある土砂災害特別警戒区域内の1円別荘の契約準備

・契約済み、引渡し前案件に関する変更覚書の作成

・8月上旬に契約予定の神奈川県西部の土地売買契約書の修正

いずれも売買契約に関する業務ですが、調査事項や契約上の注意点は大きく異なります。

【市街化調整区域の土地は利用目的の確認が重要】

埼玉県入間郡越生町の土地は、市街化調整区域内にあります。

市街化調整区域とは、市街化を抑制することを基本とする区域です。

そのため、土地を所有していても、原則として自由に建物を建築できるわけではありません。

売買時には、少なくとも次の事項を確認する必要があります。

・現在、建物を建築できる土地なのか

・都市計画法上の許可を受けられる可能性があるのか

・既存建物がある場合、建替えが可能なのか

・買主の利用目的が法令上認められるのか

・農地である場合、農地法の許可が必要か

・将来売却する際、買主が限定される可能性があるか

市街化調整区域の土地は、価格が安いことだけを理由に購入すると、予定していた利用ができない場合があります。

契約書や重要事項説明書には、単に「市街化調整区域」と記載するだけでなく、行政調査の結果や利用上の制約を具体的に反映させることが重要です。

【1円別荘でも調査・説明責任は軽くならない】

明後日契約予定の物件は、静岡県熱海市にある1円別荘です。

この物件は土砂災害特別警戒区域、いわゆるレッドゾーン内に位置しています。

売買価格は1円ですが、契約実務は通常の不動産と変わりません。

むしろ、価格が著しく低い不動産ほど、買主が価格だけに注目し、保有後の負担を十分に把握していない可能性があります。

契約前には、次のような事項を明確にします。

・土砂災害特別警戒区域に指定されていること

・建物の構造規制や再建築時の制約

・建物の老朽化や修繕の必要性

・管理費や固定資産税などの保有コスト

・道路、上下水道、電気などのインフラ状況

・駐車場や接道条件

・将来の売却や処分が難しい可能性

・契約不適合責任の取り扱い

1円物件は、購入時の負担は小さくても、購入後の管理費や修繕費、解体費が大きくなることがあります。

したがって、買主には取得費用だけでなく、保有期間全体のコストを説明する必要があります。

【契約内容を変更するときは覚書を作成する】

すでに売買契約を締結していても、引渡しまでに条件変更が生じる場合があります。

たとえば、次のようなケースです。

・引渡し日の変更

・残置物の取り扱い変更

・境界確認や測量期限の変更

・代金支払方法の変更

・設備や修繕内容の変更

・前提条件となる許認可の期限変更

当事者同士が口頭で合意していても、後になって認識の違いが生じることがあります。

そのため、契約内容を変更する際には覚書を作成し、変更前の条項、変更後の内容、変更理由、その他の条項が引き続き有効であることを明記します。

小さな変更であっても、書面化しておくことが不動産トラブルの防止につながります。

長距離調査に使う車とカバンも重要な仕事道具

契約準備の合間には、車のオイル交換と洗車を行い、仕事用カバンを修理に出しました。

地方不動産や山林、農地、市街化調整区域の調査では、公共交通機関だけで現地にたどり着けないこともあります。

車の整備も、現地調査を安全に続けるための業務の一部です。

仕事用カバンについても、使い慣れたものを修理しながら使用しています。

不動産も同様で、古いから直ちに価値がないとは限りません。

建物の修繕、用途変更、隣接地との調整、法令上の問題整理によって、再利用できるケースがあります。

重要なのは、現状だけを見て判断するのではなく、再生に必要な費用と、再生後の市場性を冷静に比較することです。

【新しい間取り「LDK＋M」とは】

夜、自宅で「ワールドビジネスサテライト」を観ていたところ、最近の住宅間取りとして「LDK＋M」が紹介されていました。

Mとは、仕事、読書、趣味、休息などを通じて、メンタルパフォーマンスを整えるための個室や小空間を意味する考え方です。

従来の書斎に近いものですが、仕事専用ではなく、一人で気持ちを整えることを目的としている点が特徴です。

在宅勤務の定着や、夫婦それぞれが自宅で過ごす時間の増加により、家族共有のLDKとは別に、一人で過ごせる空間を求める需要が出ているものと思われます。

※参考（Mのある間取り）

【Mを設ける実務上のメリット】

Mを設ける主なメリットとして、次の点が考えられます。

1．在宅勤務に対応できる

オンライン会議や電話をする際、LDKや寝室では家族の生活音が入りやすくなります。

独立した空間があれば、仕事と生活を分けやすくなります。

2．生活時間の違いに対応できる

夫婦で勤務時間や就寝時間が異なる場合、一人が作業をしていても、もう一人の睡眠を妨げにくくなります。

3．趣味や休息の空間になる

読書、音楽、ゲーム、手芸など、一人で集中したい趣味に利用できます。

4．夫婦間の適度な距離を保てる

一時的に一人で過ごすことで気持ちを整理でき、結果として家族関係が安定する場合もあります。

【Mを設けるデメリット】

一方、Mには次のようなデメリットもあります。

1．他の居室が狭くなる

住宅面積が同じであれば、Mを設けた分だけLDK、寝室、収納などが狭くなります。

2．建築費が増える

壁、建具、照明、コンセント、空調などが必要になり、建築費やリフォーム費用が増加します。

3．用途が限定される可能性がある

極端に狭い部屋や、窓がない空間は、将来の買主に評価されない場合があります。

4．家族間の会話が減る可能性がある

各自が個室にこもることで、LDKで過ごす時間が減ることも考えられます。

【売却時に評価されるMのつくり方】

Mを設ける場合は、将来の売却を考えて、用途を限定しすぎないことが重要です。

たとえば、次のような設計が考えられます。

・収納としても使用できる広さを確保する

・可動式間仕切りでLDKと一体化できるようにする

・窓や換気設備を設ける

・コンセントや通信環境を整える

・将来、子ども部屋や介護スペースに転用できるようにする

・特殊な内装や造作家具をつくり過ぎない

住宅の資産価値は、現在の所有者にとって便利かどうかだけでなく、次の購入者が使いやすいかどうかにも左右されます。

流行の間取りを取り入れる際には、将来の可変性と市場性を考える必要があります。

【間取りより先に暮らし方を考える】

Mという部屋をつくったからといって、必ずメンタルパフォーマンスが上がるわけではありません。

夫婦関係や生活上の問題を、間取りだけで解決することも難しいでしょう。

重要なのは、流行の名称に合わせて部屋をつくることではなく、家族が自宅でどのように過ごしたいのかを整理することです。

一緒に過ごす時間を重視するのか。

在宅勤務の集中環境を優先するのか。

趣味の空間が必要なのか。

将来の売却や家族構成の変化まで考えるのか。

こうした条件を整理したうえで、必要であればMを設けるべきです。

不動産契約も間取りづくりも、表面的な価格や流行だけで判断してはいけません。

市街化調整区域の土地には法令上の制約があり、1円別荘には将来の管理負担があります。

そして、新しい間取りにもメリットとデメリットがあります。

目の前の条件だけでなく、将来どのような問題が起こり得るのかを想像し、事前に備えることが、不動産実務では重要です。