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みなさん、こんばんは。
難あり物件コンサルタントの田中です。
今日は定休日でしたが、朝7時30分から契約予定の空き家を現地確認。その後は会社で、契約書類と許可申請資料の確認・修正を行いました。
一日を通じて改めて感じたのは、「以前の調査内容」と「契約時点の現況」をそろえる大切さです。
《台風翌日の現地で、新たな状況が判明》
久しぶりに訪れた空き家は雑草が繁茂し、蚊も多く、確認には苦労しました。さらに室内では、大量の雨水が床に広がっていました。
現時点で確認できたのは雨水の侵入と床の濡れであり、侵入経路や補修費用までは断定できません。予定どおり契約できるかも未確定です。
それでも、契約前に状況を把握できた点は、不幸中の幸いでした。
その後、当該物件の売買契約書と重要事項説明書を修正。重要事項説明書は、物件の権利関係や利用上の制限など、取引前に確認すべき内容をまとめた書類です。
今回のような場面では、私自身、次の区別が重要だと考えています。
1．現地で確認できた事実
2．原因など、まだ確認できていない事項
3．今後、当事者間で相談する対応や条件
濡れている場所がわかっても、原因までわかったことにはなりません。推測を確定事項のように扱わず、買主様が判断できる情報を整理する必要があります。
《仲介業者が作成した書類も、売主として確認》
葉山町の土地売却では、当社が売主となり、仲介業者が買主様との間に入っています。今回は、その仲介業者が作成した契約書類を確認しました。
葉山町独自のまちづくり条例に関わる条件もあり、内容の整理に時間を要しました。
売主として重視したいのは、物件特有の条件が伝わるか、売主・買主の理解にずれが生じないかという点です。
書類の作成を依頼していても、当事者である当社自身の確認は欠かせないと感じます。
《許可申請は、指摘の趣旨を整理することも実務》
東京都東久留米市では、道路との接し方に課題のある未接道物件で、新築のための許可取得に向けた資料を修正しました。許可はまだ取得していません。
担当者の指摘には、こちらとして趣旨を理解しにくい内容もあり、対応に頭を悩ませました。
このようなときは、何が問題とされ、何を示す資料が求められているのかを整理することが重要だと考えています。申請中であることと、許可が得られたことも明確に区別しておきたいところです。
《現地確認と書類確認をつなげる》
今回の実務上の学びは、買主様が決まった後も、現地の変化や申請の進捗に合わせた確認が必要だということです。
現地を見る、事実を整理する、書類に反映する。この積み重ねを大切にしていきたいと思います。
仕事を終えたのは19時30分頃。娘の誕生日でしたが本人は旅行中のため、夜は妻と上大岡駅前の「米どころ」で食事を楽しみました。
一息ついて、また一件ずつ。難しい案件にも、次に進めるための確認を重ねていきます。
株式会社リライト
空き家や建替えに課題のある不動産も、まずは現状を整理するところからです。
同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。(^^)
