困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　富山県への出張を終え、今日は久しぶりの出社でした。

ただし、会社へ向かう前に整形外科へ立ち寄り、骨折している右手を診察。まだ完治には時間がかかりそうです。

出社後にメールを確認すると、2日間で150件を超える連絡が届いていました。

その中に、取引先から送られてきた不動産マーケット資料がありました。内容を確認すると、日頃の売買・賃貸実務で感じていた市場の変化が、数字にも表れ始めていました。

今回は2026年の不動産市場について、実務上重要な3つのポイントに整理します。

1．中古マンションは売り出し価格と成約価格の乖離に注意

首都圏の中古マンション成約単価は、2か月連続で前年同月を下回りました。

三菱地所リアルエステートサービスの資料でも、首都圏中古マンションの新規登録単価と成約単価が下落に転じ、売主の売り出し希望価格に買主の予算が追いついていない可能性が示されています。

査定実務で注意すべきなのは、成約事例だけを見て売り出し価格を決めないことです。

市場の転換期では、過去3～6か月の成約価格より、現在売り出されている競合物件の状況が重要になります。

具体的には、次の項目を確認します。

* 同一マンション・周辺マンションの販売戸数

* 売り出しからの経過日数

* 当初価格からの値下げ幅

* 内見数と申込み状況

* 管理費・修繕積立金

* 大規模修繕や一時金徴収の予定

* 住宅ローン金利上昇による返済額への影響

特に注意したいのが、媒介契約を獲得するための高額査定です。

査定価格は、不動産会社が買い取る金額ではありません。売れる根拠がなければ、販売期間が長期化し、何度も価格を下げることになります。

中古マンションの売却では、査定額の高さよりも、「誰が、どのような資金計画で購入できるか」まで説明できる不動産会社を選ぶ必要があります。

2．戸建て市場は堅調でも、物件ごとの法的調査が不可欠

首都圏の中古戸建て、新築戸建てについては、成約件数と価格が前年を上回り、在庫も減少傾向にあります。

マンション価格の高騰により、購入希望者が郊外の戸建てへ移動している可能性があります。

ただし、戸建てはマンション以上に個別性の強い不動産です。

査定前には、少なくとも次の調査が必要です。

* 建築基準法上の道路種別

* 接道間口と道路幅員

* セットバックの有無

* 再建築の可否

* 私道の所有関係

* 通行・掘削承諾の有無

* 市街化区域・市街化調整区域の別

* 用途地域、建ぺい率、容積率

* 土砂災害警戒区域などの災害リスク

* 建築確認、検査済証、増改築履歴

* 境界標と確定測量の有無

特に再建築不可や私道問題のある戸建ては、一般的な住宅ローンが使いにくく、買主が限定されます。

だからこそ、通常の戸建て相場から単純に査定することはできません。

一方で、建物が建てられない土地でも、隣地所有者、資材置場を探している事業者、倉庫用地を求める人、家庭菜園目的の人などには需要がある可能性があります。

当社でも、大手不動産会社から売却困難と言われた横浜市戸塚区の接道義務を満たさない土地について、問題点を明示して販売し、倉庫用地として購入する買主様を見つけました。

市場が堅調かどうかだけではなく、その不動産の利用方法から買主像を考えることが重要です。

3．家賃上昇と賃貸経営の収益改善は別問題

主要都市の賃貸市場では、賃料上昇と在庫減少が続いています。

三菱地所リアルエステートサービスの調査では、2026年3月末時点における都心5区の平均募集賃料は1坪当たり1万6,648円、空室率は6.66％、平均募集期間は3.06か月でした。

分譲マンション価格の高騰や出社回帰による職住近接需要が、都心賃貸市場を支えていると考えられます。

ただし、賃料の上昇がそのまま賃貸経営の収益改善につながるとは限りません。

貸主側では、次のコストも上昇しています。

* 建物修繕費

* 設備交換費

* 管理委託費

* 清掃費

* 火災保険料

* 固定資産税

* 原状回復費

* 残置物処分費

普通借家契約では、工事費が上昇したからといって、直ちに既存入居者の賃料へ転嫁できるわけではありません。

また、都市部と地方では賃貸需要に大きな差があります。

今回、富山県で調査した物件について地元業者へヒアリングしたところ、「家賃1万円でも入居者の確保は難しい」との見解でした。

地方の古い共同住宅では、表面利回りだけでなく、実質収支を確認しなければなりません。

実務上は、次の式で考える必要があります。

年間家賃収入－空室損失－管理費－修繕費－税金・保険料＝実質的な収益

さらに、10年以内に必要となる屋根、外壁、給排水管、給湯器などの大規模修繕も見込む必要があります。

相続したアパートや空き家は、現時点で家賃が入っていても、将来的な修繕費や売却可能性を考慮すると、早期売却が合理的な場合もあります。

《全国一律の不動産相場は存在しない》

2026年の不動産市場は、一つの言葉では説明できません。

中古マンションには価格上昇の鈍化が見られ、戸建て市場は比較的堅調。都市部の賃貸住宅では家賃が上昇する一方、地方では低家賃でも借主が見つからない物件があります。

さらに、同じ地域でも、接道、法令制限、建物状態、管理状況によって市場性は大きく変わります。

売却や保有継続を判断するときは、

1. 現在の売却価格

2. 年間の実質収支

3. 今後必要になる修繕費

4. 将来の賃貸需要

5. 相続後の管理負担

6. 最終的な出口戦略

この6点を確認する必要があります。

「不動産価格が上がっているから持ち続ける」「家賃が入っているから資産である」と一面的に判断するのは危険です。

所有している不動産が、今後も収益を生む資産なのか。それとも、将来多額の費用が必要になる不動産なのか。

市場全体のニュースではなく、個々の物件を調査して判断することが重要です。

夜は大学不動産連盟の情報交換会に参加しました。

難しい不動産ほど、一社だけでは解決できません。地元業者、司法書士、土地家屋調査士、弁護士、行政などとの連携が、出口戦略をつくるうえで大きな力になります。

本当は懇親会にも参加したかったのですが、右手骨折中のため断念。

たかが手の骨折、されど手の骨折です。

不動産も「少し道路が狭い」「少し古い」「少し荷物が残っている」という小さな問題が、売却時には大きな障害になることがあります。

問題が複雑になる前に調査を始めることが、売却や実家処分を成功させる第一歩だと思います。(^^)

　みなさん、こんにちは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回の富山出張では、前日に不動産の現地確認を行い、翌日は朝から富山市中心部を歩いて調査しました。

訪れたのは、富山城址公園、松川べり、総曲輪通り、中央通り商店街、池田屋安兵衛商店、純喫茶ツタヤ、日枝神社です。

不動産の調査というと、役所で都市計画や建築関係の資料を取得したり、対象物件の接道状況や境界、建物の状態を確認したりすることをイメージするかもしれません。

しかし、実際の不動産価値を判断するには、街を自分の足で歩くことも重要です。

商店街を歩く人の数、店舗の営業状況、路面電車などの交通利便性、新築マンションの供給状況など、資料だけでは見えない地域の実態を確認できるからです。

《歴史ある街の魅力と中心市街地の現実》

中央通り商店街にある池田屋安兵衛商店では、富山の伝統薬「越中反魂丹」などを見学しました。

その後、創業100年を超える純喫茶ツタヤへ。路面電車が走る街並みを眺めながら、ブレンドコーヒー、トースト、オムレツ、あんコーヒーをいただきました。

歴史や文化を感じられる店舗が残っていることは、街の大きな魅力です。(^^)

一方で、総曲輪通りや中央通り商店街を実際に歩いた印象として、人通りは決して多くありませんでした。ショッピングモールも、来店者でにぎわっているようには見えません。

それでも、富山市中心部ではマンションデベロッパーによる新築マンションの建設が続いています。

中心市街地への居住誘導、富山駅周辺の利便性、郊外から住み替える高齢者層など、一定の需要はあるのでしょう。

ただし、不動産の購入を検討する際には、現在の利便性や新築時の人気だけでなく、将来の人口動態、中古市場での流通性、管理費・修繕積立金、駐車場需要なども確認する必要があります。

新築住宅の供給が増える一方で、人口や世帯数が減少すれば、郊外の中古住宅や相続した実家などは、ますます選ばれにくくなります。

不動産は建てれば終わりではありません。

「将来、誰が購入するのか」

「誰が管理を続けるのか」

「売却が必要になった時に出口があるのか」

この視点が重要です。

《共有不動産をめぐり富山地方裁判所へ》

午後からは、弁護士の先生と一緒に富山地方裁判所へ向かいました。

今回の裁判では、私自身が共有不動産をめぐる原告です。相手方である被告も出席し、裁判官同席のもと、対面で和解の話し合いを行いました。

共有不動産の問題が難しい理由は、所有権が複数人に分かれていることだけではありません。

管理方法、賃料収入、修繕費、固定資産税、将来の売却方針などについて、共有者間で意見が一致しないことがあります。

共有者の一人が協議に応じなければ、次のような問題が発生します。

* 建物の管理や修繕を進めにくい

* 賃料収入の配分をめぐり対立する

* 不動産全体の売却ができない

* 共有持分だけでは買主を見つけにくい

* 空き家や老朽建物の管理責任が残り続ける

* 相続により共有者がさらに増える

共有持分だけを売却する方法もありますが、一般的な不動産市場では買主が限定されるため、価格が低くなる傾向があります。

また、共有状態を解消する方法としては、主に次の選択肢があります。

1. 共有者全員の合意により不動産全体を売却する

2. 一方の共有者が他方の持分を買い取る

3. 土地を現物分割する

4. 共有持分を第三者へ売却する

5. 共有物分割請求により裁判所で解決を図る

どの方法が適切かは、土地建物の形状、利用状況、収益性、共有者間の関係、資金力によって異なります。

《裁判では「感情」と「出口」を分けて考える》

今回の問題では、私は相手方から「詐欺師」と呼ばれたこともありました。

当然、私にも言いたいことはあります。

しかし、和解の場で過去の発言を持ち出して相手を非難しても、共有状態の解消にはつながりません。こちらが感情的になれば、相手方も態度を硬化させ、解決できる問題まで長期化する可能性があります。

そのため、今回はその発言には触れず、現実的な解決を優先しました。

不動産トラブルでは、「どちらが正しいか」だけを争い続けても、当事者にとって最善の結果になるとは限りません。

裁判が長期化すれば、次の負担が増えていきます。

* 弁護士費用や裁判費用

* 固定資産税や維持管理費

* 建物の修繕費

* 空き家の劣化や残置物の問題

* 害獣被害や近隣トラブルのリスク

* 当事者の時間的・精神的負担

裁判官、双方の弁護士、原告、被告が同じ場所に集まって協議する場では、わずかな発言によって話が大きくこじれる可能性もあります。

だからこそ、譲れない条件と、解決のために調整できる条件を事前に整理しておくことが重要です。

《共有不動産を放置してはいけない理由》

共有不動産の問題は、時間が解決してくれるとは限りません。

むしろ、相続によって共有者が増え、関係者の所在確認や合意形成がさらに難しくなる可能性があります。

建物が空き家であれば、老朽化や残置物、雨漏り、雑草、害獣、近隣への影響なども進行します。その結果、将来の売却価格よりも、解体費や処分費の方が高くなることもあります。

特に地方不動産では、賃料が低く、修繕費や管理費を賃料収入で回収できないことがあります。

「貸せば何とかなる」

「いつか値上がりする」

「相続人が考えてくれる」

こうした見通しだけで保有を続けるのは危険です。

共有不動産では、早い段階で以下を整理する必要があります。

* 登記事項証明書による持分割合の確認

* 賃貸借契約と賃料収入の確認

* 固定資産税や修繕費の負担状況

* 建物の老朽化、残置物、占有者の有無

* 不動産全体の市場価格

* 共有持бель持分のみを売却した場合の価格

* 各共有者が希望する解決方法

* 合意できない場合の法的手続き

話し合いが難しい場合は、不動産会社だけで判断せず、弁護士や司法書士などの専門家と連携することが重要です。

当事者になったからこそわかったこと

これまで私は、全国の共有持分、空き家、再建築不可、借地・底地、私道、農地、山林など、一般的な不動産会社では扱いにくい案件と向き合ってきました。

しかし、今回は自分自身が原告となり、相手方と対面して和解に向けた協議を経験しました。

第三者として助言するのと、当事者席に座るのとでは、緊張感がまったく違います。

できれば経験せずに済ませたいことですが、実際に経験したからこそ、共有不動産トラブルを抱える所有者の不安や悔しさ、精神的な負担を、これまで以上に具体的に理解できるようになりました。

今は、横浜へ戻る新幹線の中です。

富山の歴史や食を楽しみ、街の不動産市場を自分の目で確認し、午後は裁判所で共有問題の解決に向き合う。

今回の出張も、非常に密度の濃いものとなりました。

不動産トラブルは、感情だけでも法律だけでも解決できません。

不動産の市場性、建物の状態、維持費、当事者の感情、将来の相続まで整理したうえで、現実的な出口を探す必要があります。

今回の経験も、全国の売れない不動産や複雑な共有不動産を解決するための、重要な実務経験として活かしていきたいと思います。(^^)

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、共有不動産トラブルを解決するため、富山県富山市へ現地調査に行ってきました。

目的物件は富山市金屋にあり、敷地内には2棟の建物があります。

一方は現在、共有物分割を巡って解決に向けた協議を進めている建物。もう一方は、私が単独で所有している古い共同住宅です。

今回の調査では、共有関係だけでなく、賃貸需要、公共交通、残置物、元入居者の相続問題など、地方不動産特有の課題が見えてきました。

《現地まで歩かなければわからない交通事情》

富山駅から目的物件までは、実際に街の状況を確認するため徒歩で向かいました。

神通大橋、富山大橋を経由し、現地まで1時間以上。

物件の近くにはバス停がありますが、バスはおおむね30分から1時間に1本程度です。

休日はほぼ1時間に1本で、最終便も20時台。

さらに時刻表には、積雪や道路状況、車両運用などによって遅延や運休が発生する可能性も記載されていました。

不動産広告では「バス停徒歩○分」と表示できますが、バス停までの距離だけで交通利便性を判断することはできません。

確認すべきなのは、次のような点です。

* 実際の運行本数

* 始発と最終の時刻

* 通勤・通学時間帯の本数

* 冬季の遅延や運休リスク

* バスを降りてから目的地までの距離

* 自転車や徒歩が使えない場合の代替交通手段

特に積雪地域では、夏場の徒歩分数をそのまま冬の生活利便性として評価するのは危険です。

《地元不動産会社2社への聞き取り》

現地へ向かう途中、地元の不動産会社2社を訪問し、富山市金屋周辺の賃貸需要と家賃相場を聞きました。

1社目によると、富山大学近くには、築年数が比較的新しく設備も整った学生寮が、月額1万5,000円程度で存在するとのこと。

大学近くのユニットバスタイプの物件でも、月額2万3,000円程度だそうです。

一方、今回の物件は富山大学から離れています。

雪に慣れていない学生が冬季に徒歩で通学した場合、1時間程度かかる可能性があり、学生向け賃貸としては立地面で大きな不利があります。

さらに、最近は外国人であってもユニットバス物件を選ばない傾向があり、単に対象を外国人へ広げれば入居が決まるわけでもないとのことでした。

2社目からも、

「最近は金屋周辺でも、大学から遠い物件には需要がない」

「家賃の問題ではなく、そもそも借り手がいない」

という回答がありました。

売買についても、金屋周辺の取引をほとんど扱っていないため、すぐには価格を答えられないとのこと。

これは必ずしも「売れない」という意味ではありません。

ただし、一般的な比較事例による査定が難しく、流通性も慎重に評価する必要がある地域だと考えられます。

《家賃を下げても借り手が現れるとは限らない》

地方の共同住宅を検討する際、空室対策として真っ先に考えられるのが家賃の値下げです。

しかし、需要そのものが少ない地域では、家賃を3万円から2万円、さらに1万円へ下げても、入居希望者が現れるとは限りません。

今回の物件では、次の条件が重なっています。

* 富山大学から距離がある

* 大学近くに低家賃の学生寮や競合物件がある

* ユニットバスが敬遠される

* バスの本数が少ない

* 冬季は徒歩や自転車の利用が難しい

* 一般的な賃貸需要が少ない

* 周辺の売買事例も少ない

この状態で多額のリフォーム費用を先に投じるのは危険です。

内装や設備を新しくしても、立地と需要は変えられません。

まず実際の利用者を想定し、需要を確認してから工事内容と予算を決めるべきです。

《一般賃貸以外の出口を検討する》

金屋周辺には企業団地があり、目的物件から自転車で約5分との情報も得ました。

そのため、一般の学生や単身者を募集するだけでなく、次のような利用方法を検討する余地があります。

* 企業による社宅利用

* 外国人実習生等の宿舎

* 法人による一括借上げ

* 企業や支援団体への一括売却

* 現況のまま取得して活用する事業者への売却

ただし、「近くに企業団地があるから需要があるだろう」という推測だけでリフォームを始めてはいけません。

企業や外国人材の受入れ機関に対し、実際に購入・賃借需要があるかを確認する必要があります。

《現地に残されていた大量の残置物》

富山駅から1時間以上歩き、目的物件へ到着。

私が単独で所有する古い建物へ入ると、前入居者が残した大量の家財道具や生活用品がありました。

一部の部屋には、認知症を患って施設へ入居し、その後亡くなった元入居者の荷物が残されていました。

その部屋はゴミ屋敷状態で、室内には強い臭いも残っています。

亡くなった方の相続人は、相続放棄をしたと聞いています。

ただし、相続放棄が行われたからといって、建物所有者が残置物を自由に廃棄できるとは限りません。

亡くなった方の荷物は相続財産に含まれる可能性があります。

さらに今回は、前入居者の荷物と、亡くなった入居者の荷物が混在している可能性があります。

実務上は、次の確認が必要です。

* 各部屋を利用していた入居者

* 賃貸借契約の終了状況

* 残置物の所有者

* 相続人の範囲

* 相続放棄の申述受理状況

* 相続財産清算人の有無

* 残置物処分に関する合意書や委任の有無

* 現況写真、動画、残置物一覧の保存

* 廃棄物処理費と特殊清掃費

* 臭いが床、壁、設備へ浸透していないか

権限が不明な状態で処分すると、後から所有権侵害や損害賠償を主張される可能性があります。

《地方不動産は「価格」より「需要」を先に調べる》

今回の物件を一般的な収益物件として査定することは困難です。

想定家賃に部屋数を掛け、表面利回りから価格を逆算しても、入居者がいなければ計算上の収益は実現しません。

さらに、次の費用も考慮する必要があります。

* 残置物処分費

* 特殊清掃費

* 給排水設備の修繕費

* 内外装の改修費

* 冬季の除雪費

* 空室期間中の固定資産税や維持管理費

* 共有関係を解消するための費用

* 相続財産を適切に処理するための費用

物件を安く取得できても、再生費用と保有コストが売却価格を上回れば、投資としては成立しません。

地方不動産で最初に調べるべきなのは、「いくらで貸せるか」ではなく、「本当に使う人がいるか」です。

今回、現地を歩き、バスの時刻表を確認し、地元の不動産会社2社から話を聞き、室内へ入ったことで、机上ではわからなかった課題が明確になりました。

共有不動産、低い賃貸需要、大量の残置物、認知症、死亡、相続放棄。

簡単な案件ではありません。

それでも、問題を一つずつ分解していけば、現実的な出口を探すことはできます。

相場がないのであれば、その不動産を必要とする人を探し、新しい市場をつくる。

今回の富山市金屋の案件も、解決へ向けて引き続き進めていきます。