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みなさん、こんにちは。
難あり物件コンサルタントの田中です。
今日は朝7時に自宅を出発し、東京都大田区、板橋区、そして埼玉県へ。
それぞれ異なる不動産案件でしたが、不動産実務という視点では非常に重要なポイントがいくつもありました。
今日のテーマを一言で表すなら、
「売却前に潜在的なリスクをどこまで把握できるか」
です。
■大田区の戸建――地中埋設物は「噂だから」で終わらせない
最初は東京都大田区の戸建売却相談。
間口は約2m。
接道については建築基準法上の道路種別、接道長、現況幅員などを確認する必要がありますが、それとは別に今回気になったのが地中埋設物の可能性でした。
お客様によると、昭和51年に分譲された際、以前建っていた建物の廃材などを地中に埋め、その上に建物を建築したという話があるとのこと。
現段階では事実かどうか確認できていません。
ここで重要なのは、
「近所の噂だから関係ない」
と簡単に処理しないことです。
一方、根拠がない段階で地中埋設物が存在すると断定するのも適切ではありません。
売却実務としては、売主様へのヒアリング、過去の土地利用、古い住宅地図や航空写真など、確認可能な資料から事実関係を整理していく必要があります。
さらに今回の土地は、以前作業所として利用されていたとのこと。
そうなると、過去にどのような業種・作業が行われていたのかも気になります。
土地の履歴によっては土壌汚染リスクについての検討も必要になるためです。
土壌汚染については、すべての土地で調査を行えばよいという単純な話でもありません。
調査には費用がかかります。
そのため、まず土地利用履歴などを整理し、必要性を判断することが重要だと考えています。
■板橋区の空き家――残置物処分は「安さ」だけで選ばない
続いて東京都板橋区。
お客様がお引越しされた後の空き家について売却の打ち合わせです。
今回は残置物処分の見積もりからスタート。
空き家売却ではよくある作業ですが、業者選定には注意が必要です。
私自身、過去に残置物処分業者選びで失敗した経験があります。
そのため現在は、
* 見積内容と追加料金の条件
* 何をどこまで搬出するのか
* 適正な処理ルートが確保されているか
* 会社としての実態や連絡体制
などを重視しています。
特に処分量から考えて明らかに安すぎる見積もりについては注意した方がよいと思います。
残置物を安く処分できても、その後にトラブルになれば、不動産売却全体に影響する可能性があります。
不動産会社としては売買契約だけを見るのではなく、その前後の業者選定にも目を配る必要があります。
■古家解体後こそ現地を確認する
板橋区から電車で埼玉県の武蔵藤沢駅へ移動。
当社が購入した土地の古家解体工事が完了したため、現地を確認しました。
更地になった状態で写真撮影を行い、あわせて境界標と越境状況を確認。
解体前には建物や工作物などによって確認しづらかった部分が、解体後には見えるようになることがあります。
特に再販売を予定している土地では、契約直前になって、
「境界標がない」
「隣地から越境している」
「こちらから越境している」
という話にならないよう、早い段階で確認しておくことが重要です。
地味な作業ですが、こうした現地確認が後々のトラブル防止につながります。
ちなみに今回は右手骨折中のため、現地写真の下に私の指まで写り込んでいました。（笑）
境界標は確認できたのに、自分の指は確認できていなかったようです…。
■不動産調査は「問題を探す仕事」でもある
今日の3案件は、
大田区＝地中埋設物・土壌汚染・接道
板橋区＝空き家・残置物処分
埼玉県＝解体後の境界・越境確認
と、それぞれ内容が異なります。
ただ、実務上の考え方は共通しています。
売却する前に、将来問題になりそうなものを可能な限り見つけておくこと。
査定金額を算出して広告を出すだけが不動産会社の仕事ではありません。
特に再建築不可、私道、借地、底地、空き家、農地、山林、市街化調整区域など、一般的に売却が難しい不動産では、現地調査と役所調査の重要性がさらに高くなります。
全国の売れない不動産を見ていると、
「価値がないから売れない」のではなく、「問題が整理されていないから買主が判断できない」
という物件も少なくありません。
何が問題なのか。
解決できる問題なのか。
解決できないのであれば、それを前提として誰に販売するのか。
そして最終的な出口をどう設計するのか。
そこまで考えることが、難あり不動産の売却では重要です。
ネットで多くの情報が取得できる時代になりましたが、最後はやはり自分の足で現地に行き、自分の目で見る。
今日は東京から埼玉まで。
右手は骨折中ですが、足を使った不動産調査はまだまだ続きます。(^^)
