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みなさん、こんにちは。
難あり物件コンサルタントの田中です。
古い建物の活用を考える際は、建物の安全性や費用に加え、地域の中でどのような使い方が成り立つのかを見ることが大切です。ただし、街に魅力があることと、個別の建物を再生できることは分けて判断する必要があります。
10月６日・７日、相談物件の調査で金沢市を訪れました。今回は、現地調査と街歩きから考えた、古い不動産の見方についてお伝えします。
《町家の保存と、老朽建物の安全をどう整理するか》
初日は金沢市役所、法務局、水道局を訪問。今回の物件では、町家の保存に関わる手続きと、傷んだ建物の安全への対応を整理する必要がありました。
現地の建物は、室内から空が見えるほど傷みが進んだ状態です。
このような物件は、「歴史ある街の建物だから残したい」という想いだけでは、方針を決められません。一方、状態が悪いという理由だけで、必要な確認をせず解体へ進めることもできません。
今後の判断に必要なのは、主に次の点です。
* 建物の傷みと、当面必要な安全対策
* 修繕して使う場合の技術的な可能性と費用
* 保存や解体に関わる対象区分・手続き
* 所有者様の意向と、負担できる費用・期間
* 現状での売却、修繕、解体など各選択肢の実現性
これらは判断のための確認項目であり、今回すべての調査や見積取得を終えたという意味ではありません。現段階は調査・検討中です。
《茶屋街で感じた、街並みとしての価値》
仕事の合間には、にし茶屋街などの街並みを歩きました。
そこで感じたのは、建物一棟の新しさや設備だけでは説明できない価値です。
古い町家が連なり、通り全体に風情がある。
その景色自体が、訪れる目的になっていました。
不動産の検討でも、建物単体の条件に加え、周辺との関係を見る必要があります。
※ひがしの茶屋街
ただし、茶屋街に観光客が多いからといって、市内の古い建物すべてに同じ需要があるとは限りません。個別の物件では、人の流れやアクセス、用途との相性、改修費用などを別途確かめる必要があります。
地域の魅力は、活用を考える材料。
それを個別物件の収益性や売却可能性に結び付けるには、もう一段具体的な検討が必要です。
《石川県立図書館から考える「訪れる理由」》
石川県立図書館では、建築そのものが人を惹きつける力を感じました。
本を読む・借りるという目的に加えて、「この空間を見てみたい」という訪問の動機が生まれる。私には、そう感じられる場所でした。
これは古い建物の活用を考える際にも、参考になる視点です。
「何に使えるか」に加え、「なぜ、そこへ行きたいと思うのか」まで考える。
町家なら、受け継いだ雰囲気や街並みとのつながりが理由になるかもしれません。ただ用途を当てはめるだけでなく、その場所を選ぶ理由を見つけることが大切だと思います。
《近隣の方との会話も、地域を知る手がかりになる》
今回、調査物件のご近所の方から、金沢の素晴らしさをいろいろと教えていただきました。
現地調査では建物の不具合に意識が向きがちですが、地域の方との会話から、その街が大切にしているものに気づくこともあります。
もちろん、個人の感想を法令や物件状況の確認に代えることはできません。それでも、資料だけではつかみにくい地域の魅力を知る手がかりになります。
駅へ向かう途中に立ち寄った老舗飴屋さんでも、町家の趣とスタッフの方の対応が印象に残りました。
※あめの俵屋本店
建物と、そこで営まれる仕事、人の対応。
それらが一緒になって、訪れた人の記憶に残るのだと感じました。
《ほかの地域で取り入れるなら、まず既存の価値を知る》
金沢と同じ街並みや施設を、ほかの自治体でそのまま再現することはできません。
それでも、地域に残る建物や自然、人の営みを見直し、その良さを今の使い方につなげる発想は、ほかの地域でも取り入れられると思います。
今回の経験を不動産実務に置き換えるなら、「課題の確認」と「価値の発見」を並行して行うことです。
傷みや費用、手続きの負担を把握する。
同時に、立地や地域の魅力、使う人にとっての利点も調べる。
そのうえで、所有者様にとって無理のない選択肢を比較することが、売却や処分の道筋につながると考えています。
今回の物件についても、再生や売却の結論はこれからです。
現実的な課題を一つずつ整理しながら、地域の良さも見落とさず、次の判断につなげていきます。
古い実家や空き家を「残すか、手放すか」でお悩みの方も、まずは現状と選択肢を整理するところから始めてみてください。
株式会社リライト
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