困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

 毎年増える売れない困った不動産、ワケアリ物件に対処すべく、特殊なノウハウを駆使し、北は北海道、南は沖縄県まで実際にご相談いただいたことや不動産トラブルにならないための方法、ノウハウを掲載しています。日々、私には他社さんで売れない不動産と言われてしまったお客様からのご相談をいただき、実際にそういった負動産を売却しております。そのため、「困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺」となっております。こちらのブログにはその駆け込み寺への実際にあったご相談について掲載させていただいております。

土地の地積更正登記と2人で祝う誕生日

みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。


今回は、土地の地積更正登記について。

当社が所有しているとあるところの土地、登記簿面積は135.53m2でしたが、実際に測量をかけてみると…、137.28m2でした。

つまり、登記簿の面積と実測面積に差異があります。

実際に土地面積がこのように異なることって結構あるんですよね。

そのまま、それぞれの面積が異なるままでもいいのですが、当社としては、しっかりとしたものを買主様にお引渡しさせていただきたいために敢えて、土地家屋調査士という国家資格を持った方に依頼をし、土地の登記簿面積を実測面積に合わせる作業 地積更正登記を行いました。

もちろん、地積更正登記には費用がかかりますが、地積更正登記をすると地積測量図というものが法務局に備え付けられます。

なお、地積更正登記をするためには、近隣土地所有者や道路管理者などとの境界確定が必要です。

基本的に全ての境界の確定ができないと地積更正登記はできないのです。

そして、地積測量図が法務局に備え付けられると誰でもそれを取得することができます。

それに万が一、境界等で紛争になりそうなときに法務局に備え付けられている地積測量図と備え付けられていない測量図では捉えられ方が異なります。

当然、法務局に備え付けられている地積測量図の方が対抗要件がある。

地積更正登記をするとこのように土地の謄本の表題部の面積のところが下線で訂正され、「錯誤」と記載されます。

つまり、ここ数年で面積のところに「錯誤」と記載されているものは、法務局に地積測量図が保管されているということになります。


現在、進行中のとある案件では、隣地所有者の方が測量に非協力的で境界立会いができません…。

境界立会いはお互い様なのに、協力いただけない方がいるのが残念です。

もし、境界に意義があるのであれば、立会いしてから意見すればいいのに…。


今日は、お休みをいただこうと思っていましたが、調査やら連絡やらで結局ほぼ1日勤務。

朝一番で鎌倉市役所に行き、下水道について調査を実施。

喉が渇いたので鎌倉駅前のイワタ珈琲店でひと休み。


そして、横浜の会社に戻り、業務連絡。

今日のお楽しみランチは、ちょっと遅めの時間。

今日が40歳の誕生日の私のために妻がみなとみらいのレストランに招待してくれました。

場所はみなとみらい、お店はクイーンアリス 横浜店。

そのため、今日はちょっと背伸びしてランチを堪能。


いよいよです。

これからコース料理が始まります。


ステーキも、う、うまい!!!

柔らかく、そして奥深い味。


最後はもちろんデザート。

妻の気配りでお皿にはハッピーバスデーの文字が。

そして、二人で記念写真。


今年は、娘は一緒ではありませんでしたが、遠く離れた娘からはバースデーカードが。

私が言うのもなんですが、結局、我が家は仲がいい。笑


妻の誕生日もしっかりとお祝いさせていただきます。

そして、40歳の1年も今まで以上に飛躍の1年にしてみせます!

石垣島の不動産市況と島人から聞いた石垣島の特徴

みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。


今回は、石垣島の不動産市況について。

物件調査のため、先ほどまで石垣島にいた私。(最終便で横浜に戻りました)

朝からお世話になっている地元不動産会社の方を訪問し、挨拶&情報交換。

その方から聞いた内容がこちら。


・人口が増加中で賃貸物件の空きがない。賃貸を借りようとする方は中を見る前に決めないといつまで経っても借りられないくらい。


・賃貸物件の建設ラッシュ。


・中古戸建の売り物件がでると本土在住の投資家の方が民泊目的のため、問い合わせが殺到。


・旧石垣空港の跡地に市役所が移転予定。


・人気エリアはタクシーでワンメーターでいける市街地エリア。


・戸建は、3,000~3,500万円前後が主流。


・ワンルームの新築賃貸物件で家賃が3.5~5万円前後。


なるほど、なるほど、勉強になります。

やはり地元不動産会社の方から聴くお話は勉強になります。(^^)


情報交換の後は市役所で物件調査。

いい感じに年季が入っている石垣市役所。

窓口の方は、みなさん、おっとり、優しい。(^^)


調査後に見かけたパンフレット。

石垣島には未だに戦争のときの不発弾があるそうです。


調査の後は、オーシャンビューのお店 島野菜カフェ リハロウ ビーチでお楽しみランチ。

ガーリックシュリンプ、絶品でした。

ちなみにエビは竹富島の車海老。


そして、もう1つ。

デザートは、ワッフルを。

見かけに負けないおいしさでした~。

石垣島のきれいな海を見ながらのランチは最高ですね。


絶品ランチの後は、少し時間があったため、ちょっとだけ寄り道。

バンナ公園近くにあるエメラルドグリーンの海が見える展望台に。

そこからの眺望がこちら。

今日は、あいにく雲が多く、絶景レベルはぼちぼちでした。

続いて向かった先が調査物件。

以前は、雑木林となっていましたが、草木を伐採し、かなりすっきりしました。

ただ、何十年も管理されてこなかった土地、ゴミがところどころに捨てられてしまっていました…。


今回の石垣島にきた大きな目的の1つ。

それが、この調査物件、かつ、売却物件のドローンによる空撮。

石垣島と言ったら、海。

それを売却時に伝えるためには、映像で見ていただくのが一番。

撮れた映像は、so good、乞うご期待!


それにしても、ドローンの性能の良さにはただただ驚かされました。!(◎_◎;)

そして、欲しくなってしまいました、ドローンを。笑


ドローン空撮の後は、地元住民、島人の方お二人との立ち話。

約1時間。

そこで石垣島の特徴についてお聞きすることができました。

それがこちら。


・3~4年に一度くる大型台風の風速は70mで電柱が倒れ、車が飛び、家が揺れるそうです。


・結構ハブがいる。那覇のハブは向かってきますが、石垣島のハブは逃げていくそうです。ただし、石垣島のハブの方が毒性は強いらしい。


・頻繁にカミナリが落ちる。平坦な田んぼにもカミナリが。


・以外にサメが多い。


・湾でマグロが釣れる。


・そこら中にヤギがいる。


・魚は脂はのっていないが、鮮度がいい。


・海外からの旅行客が爆買い中。


…などなど、石垣島のあるあるネタをおもしろ、おかしくお聞きすることができました~。

よく怖いもののことを「地震・カミナリ・火事・親父」と言いますが、石垣島では「台風・カミナリ・ハブ・親父」なのでしょうね。


島人のお一人は、私の父親と同世代の方でしたが、とても優しく、お元気で、石垣島のことを愛されている方でした。

いつもまでもお元気でいてほしいですね。

もうお一人は、ご自宅がカミナリに打たれた方。

カミナリに打たれたことを笑い話にできるほど、器の大きな方でした。

お二方とも、本当に感じの良い方々でした~。


石垣島出張、今回も楽しく、充実した時間を過ごすことができました。

石垣島、さいこ~!

また来たいです石垣島!

団地建替時に所有者が負担する金額と黒島初上陸!

みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。


今回は、団地建替え時に所有者が負担する金額について。

今日、明日の物件調査のため、早朝の飛行機で沖縄県の石垣島に向けて出発。

その飛行機の中で読んだ日本経済新聞。

「郊外の老朽団地建て替え進まず」という記事がありました。

その内容は、昔建築された団地は、エレベーターがないところが多く、居住者も高齢化。

団地建替えには大きな壁がある、というものでした。

その壁というのが、建替時に所有者が負担することになる建替え費用。

国土交通省の調査では、団地建替え時に所有者が負担する金額は、平均で1,100万円強。!(◎_◎;)

年金暮らしのご高齢者のお客様には、到底お支払いできる金額ではありません。


ごく一部の駅近の団地については、建替え時に建物を現状より大きいものを建築し、その大きくした部分を売却すれば、建替資金に充当できるということもありますが、現実的にはなかなかそういったケースはないようです。


今後は、さらにエレベーターがない団地の、特に4~5階部分の売物件が増加することは間違いありません。

そういった団地を所有し続けたり、相続してしまうと…なかなか手放せなくなってしまうことは間違いありません。


いつ売るか、これが問題ですね。


それはそれとして、石垣島に到着したのは、9時過ぎ。

これを見ると石垣島に来たぞ~、って感じます。

石垣島は、10ヶ月ぶりくらい。


日差しは強く、気温33度。

ただし、ジメジメ…。苦笑


すぐにレンタカーを借りて物件調査開始。

石垣島にもあるんです、再建築不可物件が…。

建築班の方と打ち合わせをし、対処法を協議。

そして、後は明日調査を継続します。


近くにスーパーがあったため、ちょっと寄り道。

このスーパーのコストパフォーマンスに衝撃を受けました。

きはだマグロが114円!?

や、安すぎる。!(◎_◎;)


買い物のあとは余った時間で観光を。

石垣港からフェリーに乗って八重山諸島の黒島に。

黒島では自転車を借りてサイクリング。


とにかく一本道をひたすら自転車をこぎます。

すれ違う人も、車もいません。

潮風に吹かれながらのサイクリング、結構いいものですね~。

黒島の海、こんなにきれいでした!

さすが沖縄、さすが黒島!


きれいな海を見たあとは、ランチタイム。

ただ、黒島の食事処は気分次第で営業をしているところが多い…。

最終的に今日のランチは、アオサそば。

アオサの風味がいい感じにソーキそばとコラボレーション。


ランチの後は、またサイクリング。

道路の脇にはたくさんの牛がいました。

黒島は島民が200人前後で、牛は数千頭だそうです…。

そして、黒島港に戻り、フェリーに乗り、石垣島に帰港。


石垣島に戻った後は、ホテルにチェックインし、夕食の場所を考える。

今日の夕食は、3年前くらいに立ち寄ったお店 居酒屋源 新栄町店。


定番のオリオンビールを飲んで食事を楽しむ。

まずは、石垣牛の寿司。

口の中でとろける石垣牛。

さいこ~です。


もちろん、グルクンの唐揚げもはずせませんよね。

頭から丸かじり。


泡盛も堪能。

他にもミーバイの煮付けや島らっきょの天ぷらなど。


もうお腹いっぱいです。


帰りがけには、近くにあるユーグレナモールを散歩。

夜のユーグレナモールは、少し物寂しい感じでした。

これで今日も終了。


明日は、物件調査と打ち合わせ、売却予定物件の場所でドローンを飛ばします。

明日も面白い一日になりそうです!