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小型蓄電池の設置基準緩和で変わる“売れない土地”の価値
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は朝から運転免許証更新のため、警察署へ。 これまでは二俣川の運転免許試験場で即日交付を受けていましたが、今回は警察署での更新手続きを選択しました。 手続き後、横浜駅西口にて宅地建物取引士証を受取り。 午後は都内の不動産会社の方と... 続きをみる
不動産のブログ記事
不動産（ムラゴンブログ全体）-
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台風による避難指示発令と不動産管理の重要性を考える
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は台風の影響により、各地で交通機関に乱れが生じました。 横浜市でも大雨の影響があり、一部地域には警戒レベル4の避難指示が発令されました。 私自身、出社後にスマートフォンへ緊急速報が届き、改めて自然災害リスクについて考えさせられる... 続きをみる
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空き家を住まいに困る方のために活用 セーフティーネット住宅登録のお知らせ
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 先日、私が所有する相模原市緑区小原の戸建住宅について、公益社団法人かながわ住まいまちづくり協会より「住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅事業登録通知書」が届き、正式にセーフティーネット住宅として登録されました。 セーフティーネット住宅と... 続きをみる
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南伊豆町の農地・山林・原野を含む全8筆の売買契約と引渡しが無事完了しました
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は静岡県下田市から業務を開始し、南伊豆町に所在する不動産の売買契約および引渡しを行いました。 今回の対象不動産は、宅地・農地・山林・原野など全8筆。 中には場所の特定が難しい土地も含まれており、一般的な不動産売買と比較しても調査... 続きをみる
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AI時代だからこそ求められる不動産会社の価値とは
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は東京都内でファイナンシャルプランナー（FP）の継続教育セミナーに参加してきました。 今回のテーマはAI活用と倫理。 近年は生成AIの進化が著しく、不動産業界においても業務効率化や情報収集、資料作成などで活用される場面が増えてい... 続きをみる
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人口309万人減少時代に考える不動産売却戦略とコンパクトシティ化の影響
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 総務省が発表した2025年国勢調査速報値によると、日本の総人口は前回調査から309万人減少し、減少数・減少率ともに過去最大となりました。 特に注目すべきは、人口増加が東京都と沖縄県のみであり、首都圏近郊である神奈川県・埼玉県・千葉県... 続きをみる
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空き家活用と社会貢献。不動産会社として考える企業の存在意義
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、私が所有する空き家を「セーフティーネット住宅」として登録しました。 セーフティーネット住宅制度は、高齢者、低所得者、子育て世帯、障がい者など、住宅確保に配慮が必要な方々の居住支援を目的とした制度です。 ▼登録した住宅はこちら... 続きをみる
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市街化調整区域の土地で境界確認 ～愛知県東郷町出張レポート～
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は愛知県東郷町にある所有地の境界確認のため現地へ行ってきました。 対象地は市街化調整区域内に位置しており、建物の建築ができない土地です。そのため、一般的な住宅地とは異なる視点での管理や活用が求められます。 今回はお隣の土地所有者... 続きをみる
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「目の前の困っている人を助ける」――映画“正直不動産”を観て改めて感じたこと
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今日は火曜日で当社定休日でしたが、午前中は通常通り出社。 宅建士免許更新の手続きを行った後、神奈川県宅建協会本部で開催された「神奈川県不動産コンサルティング協議会 研修委員会」に参加しました。 研修委員会では、今後の不動産コンサルテ... 続きをみる
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1円物件でも反響ゼロ…難しい不動産売却の現実と向き合う日々
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は月曜日ということで、朝から各売却物件の売主様へ、先週のお問い合わせ状況をご報告していました。 全国で取り扱っている不動産は、 ・再建築不可物件 ・借地権付建物 ・違反建築物 ・空き家 ・市街化調整区域の不動産 ・築古戸建 ・1... 続きをみる
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再建築不可物件を“建築可能”に再生した実例
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、横浜市某所で当社が実際に対応した「再建築不可物件」の再生事例について。 対象不動産は、 ・筆界未定地 ・前面私道持分なし ・住宅ローン利用困難 ・越境あり ・廃墟2棟あり という複数の問題を抱えており、大手不動産仲介会社でも... 続きをみる
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固定資産税と実勢価格の乖離…地方不動産が抱える大きな課題
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今日は朝から、複数案件の打ち合わせ資料を作成。 不動産売買では契約書や重要事項説明書だけでなく、調査資料や提案資料作成にも多くの時間を要します。 その合間に、北海道に所有している貸家群の固定資産税を納付しました。 対象不動産は、広大... 続きをみる
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1円物件を探すお客様の来店と宅建協会総会で感じた“不動産業の役割”
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は朝から横浜市内の戸建の買取り査定のため現地確認を行いました。 対象物件は、路地状部分の奥に位置し、接道間口は約2.3ｍ。 車両の進入・駐車にも制約がある不動産でした。 このような物件は一般市場では流通性が低く、売却や活用に苦戦... 続きをみる
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不動産市場は引き続き活況、休業最終日も全国案件の準備
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今日はゴールデンウィーク休業9日目（最終日）でしたが、通常通り出社し事務作業を行いました。 本日の主な業務は、 ・借地権付建物の契約まき直しに伴う借地契約書作成 ・秋田県の売却物件（戸建）の価格変更準備 ・山口県下松市の建築不可物件... 続きをみる
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売れない土地の最終手段｜河川敷×農地の処分を“国への寄付”で解決した実例
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、長野県伊那市に所在する土地（5筆・合計1,469㎡）のご相談事例をご紹介します。 本件は、相続により取得された土地で、 ・場所が特定できない ・河川敷内に所在 ・農地を含むため農地法の制限あり という非常に難易度の高い不動... 続きをみる
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農地・分家住宅・私道・調整区域…複雑不動産の売却実務と解決の考え方
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は埼玉県上尾市にて、不動産売却に関するご相談対応を行いました。 ご相談内容は、 分家住宅および農地を次世代に残さないための売却と住み替え、相続対策です。 このような案件では、特に農地法の規制が大きなハードルとなります。 農地は誰... 続きをみる
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再建築不可・相続放棄・差押え…複雑な権利関係の不動産を解決した事例
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日、新しいご相談事例を掲載いたしました。 今回の案件は、横浜市保土ヶ谷区峰岡町の古家付き土地です。 対象不動産は、 ・建築基準法上の接道義務を満たさない再建築不可物件 ・相続放棄により所有者の一部が不存在 ・差押えおよび複数の抵当... 続きをみる
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立退き完了で資産価値を最大化｜相続共同住宅の売却戦略と実務ポイント
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 ゴールデンウィーク期間中ですが、東京都大田区池上にて相続不動産の売却に向けた現地確認を行いました。 本案件は、相続により取得された共同住宅であり、売却前に以下の課題がありました。 ・境界未確定 ・越境の可能性 ・複数入居者の存在 《... 続きをみる
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マンション価格高騰の反動と調整局面｜宅建講習で再認識した不動産リスク
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 ゴールデンウィーク休業期間中（2日目）の本日は、宅建士資格更新のための法定講習を受講しました。 講習内容を通じて改めて感じたのは、 不動産取引における法的規制の多さとリスクの大きさです。 契約不適合責任、境界問題、越境、借地権、再建... 続きをみる
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空き家・相続不動産の相談増加｜無料相談会で見えた現場の実態
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日はゴールデンウィーク休業期間中ではありますが、通常通り出社し業務を行いました。 午前中は、空き家問題に関する書籍を出版予定の編集者の方がご来店され、取材対応を行いました。 当社が全国で取り扱っている、 * 空き家 * 再建築不可... 続きをみる
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離婚後の共有名義不動産と差し押さえ問題を解決｜自己資金なしで住宅ローンによる買取事例
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 当社の取引事例が、不動産専門メディア「Gold beans.」に掲載されました。 ▼掲載記事 https://goldbeans.jp/real_estate/page_6506.html 本事例は、離婚後も共有名義のままとなってい... 続きをみる
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熱海市上多賀の空き家調査と境界立会い｜レッドゾーン物件の売却戦略とは
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は早朝より静岡県熱海市へ向かい、実務対応を行いました。 朝は現地のファミリーレストランにて、毎週月曜日の定例業務である売主様へのアクセス数・反響報告を実施。 途中、パソコンのネットワークトラブルが発生しましたが、スマートフォンを... 続きをみる
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0円でも売れない別荘の現実｜熱海市上多賀】
みなさん、おはようございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、静岡県熱海市上多賀の別荘地にある空き別荘のご相談。 当該物件は、南ひな壇で海を遠望でき、温泉も利用可能という 一定のポテンシャルを有しているものの、 ・車両進入不可（階段約50段） ・鉄骨階段の腐食・一部崩落 ・... 続きをみる
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【ご相談事例】売れない空き家が2年越しで成約｜熱海市下多賀
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 静岡県熱海市下多賀にある空き家の売却相談事例を新規掲載しました。 本物件は、 ・建物へは隣接マンション敷地を通過しなければ到達できない ・車両の進入不可（階段のみ） ・一般の買主にとって利用困難 という条件から、通常の不動産市場では... 続きをみる
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路地奥・狭小地・借地…売却が難しい不動産の査定現場と対処の考え方
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は横浜市中区および鶴見区にて、買取り査定のための現地確認を行いました。 まず中区の案件は、 ・駅からバス便 ・山の上 ・車両進入不可の路地奥 ・建物2棟あり という条件の古家付土地。 このような不動産は、解体費用が通常より高額にな... 続きをみる
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再建築不可・空き家・相続不動産の解決は「現場力」｜登山から学ぶ不動産の本質
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は定休日を利用し、神奈川県伊勢原市の大山に登山に行ってきました。 今年の目標である富士山登頂に向けたトレーニングの一環です。 登山前、新調した登山靴がまさかの破損というトラブルに見舞われましたが、そのまま登山を決行。 男坂から登... 続きをみる
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【低コストリフォーム事例】約87万円で売れない空き家の印象を改善した方法
みなさん、おはようございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、売却が難しい状態にあった空き家について、約87万円の低コストリフォームにより印象改善を図った事例をご紹介します。 築年数の経過により、クロスの劣化や室内の暗さが目立ち、そのままでは市場での評価が低くなってしまう状態で... 続きをみる
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ボランティアと収益のバランスから考える不動産経営と終活対策
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、税理士法人にて 未接道・再建築不可・借地上の老朽化戸建の買取りについて打ち合わせを行いました。 このような不動産は、 ・建築基準法上の接道義務未充足 ・借地権の制約 ・老朽化による資産価値低下 といった複合的な問題を抱えてお... 続きをみる
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不動産売却は「電球交換」で変わる？現地対応で差がつく売却成功のポイント
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は兵庫県西宮市出張3日目。 売却予定物件「アーバンビュー夙川霞町」にて、売主様との打ち合わせおよび室内確認を行いました。 ⸻ ■売却前の現地チェックで重要なポイント 室内の写真撮影中、洗面所の電球切れを確認。 その場で電球を購入... 続きをみる
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共有名義の空き家は売却できる？協力しない共有者がいる場合の対処法
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、空き家の処分に関するご相談をいただきました。 ご相談内容は、 「20年以上空き家となっている実家を売却したい」というもの。 しかし対象不動産は、 ご兄弟との共有名義となっており、 そのうちの1人が売却に協力的ではない状況でし... 続きをみる
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再建築不可・狭小地が増える理由と今後の不動産市場の変化
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は埼玉県入間郡越生町出張2日目。 前日の調査を踏まえ、午前中は役場への確認連絡を行い、その後横浜へ戻りました。 ⸻ ■狭小地・接道不良物件の現地確認（横浜市） 横浜に戻った後、新規買取査定案件の現地確認を実施しました。 対象地は... 続きをみる
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固定資産税100万円超の現実と底地・借地権・農地売却の判断ポイント
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は月曜日、毎週のルーティンとして、各売却物件の売主様へお問い合わせ状況のご報告を行いました。 季節の変化もあり、特に東北エリアの物件についてはアクセス数がやや増加傾向にあります。 不動産市場は地域ごとに動きが異なるため、こうした... 続きをみる
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102筆の土地売却をどう進めるか？農地・山林を含む複雑案件の実務ポイント
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、富山県魚津市に所在する102筆の土地の売却に関する売主様との打ち合わせに向け、資料作成を行いました。 本件は、 ・農地 ・山林 ・一部賃貸中の土地 が混在する典型的な複雑案件です。 ⸻ ■ 多筆数不動産の売却で重要なポイント... 続きをみる
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不動産は本当に税金漬け？取得・保有・売却・相続の税制と対策
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は朝から自治会の評議員業務として、資料受領や今後の総会準備を行いました。 その後は自宅で会計処理を進め、出社前にジムで軽くトレーニング。 会社に到着し郵便物を確認すると、4月上旬ということもあり固定資産税の納付書が多数届いていま... 続きをみる
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再建築不可に近い土地の突破口とは？43条許可と私道同意の重要性を現場で解説
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 山口県下松市にて、不動産調査を実施しました。 今回の対象不動産は、いわゆる流通が難しい典型的な条件を複数抱えていました。 ■主な課題 ・建築基準法上の道路に未接道 ・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン） ・水道引込工事に約300万円... 続きをみる
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1円でも売れない不動産の現実…集落の“よそ者NG”で売却白紙に
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 場所は、奈良県五條市の山間にある集落内の不動産。 空き家と柿畑、山林など合わせて56筆・約47,000㎡。 売主様のご希望は 「タダでもいいから手放したい」 1円で売却活動を開始し、約1年。 やっと購入希望者が現れました。 しかし... 続きをみる
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再建築不可の可能性がある土地の調査と活用可能性について（山口県下松市出張レポート）
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は山口県下松市にて、不動産の現地調査を実施しました。 対象不動産は、 ・私道の奥に位置 ・周囲を崖地に囲まれている ・建物の建築が困難とされる可能性あり といった、いわゆる流通性の低い土地でした。 このような不動産は一般市場では... 続きをみる
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不動産所有記録証明書で判明した54物件の現実と再建築不可物件処分の重要性
みなさん、おはようございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。 先日、法務局にて「不動産所有記録証明書」を取得しました。 この証明書は、 ➡︎ 個人が全国で所有している不動産を一覧で確認できる制度 であり、相続対策や資産整理の観点から非常に有効な資料です。 ⸻ ■ 不動産所有記録証明書の... 続きをみる
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2026年最新 不動産市場は二極化へ｜売れる不動産と売れない不動産の違いとは
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 昨日は大学不動産連盟（URELかながわ）の情報交換会に参加し、業界関係者との意見交換を行いました。 その中で共有されたマーケットデータをもとに、現在の不動産市場について整理します。 ⸻ 《不動産市場の現状：二極化の進行》 現在の不動... 続きをみる
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借地権付建物の売却は要注意｜相続不動産で失敗しないための判断ポイント
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 先日、相続で取得された借地権付建物の売却相談をいただきました。 お客様はすでに他の不動産会社に相談されており、 ・建物を解体して更地にする提案 ・早期の遺産分割協議を促されている状況 とのことでした。 ⸻ 《借地権付建物の解体リスク... 続きをみる
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底地引渡しの現場で起きた想定外のトラブルと現場対応力の重要性
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、静岡県御殿場市にて底地（貸宅地）の引渡し業務を行いました。 現地に到着後、業務に入ろうとした際に気付いたのが、業務用携帯電話を自宅に忘れてしまったことでした…。 不動産取引の現場では、 ・関係者との連絡 ・契約... 続きをみる
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契約書なし・借地人不明の底地を親族間売買で高値売却した解決事例
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、静岡県御殿場市の底地（貸宅地）に関する解決事例をご紹介します。 本件は、相続により取得した底地について ・借地契約書なし ・借地人の一部不明 ・貸付範囲不明 という、権利関係が非常に不明確な不動産でした。 このような底地は、... 続きをみる
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再建築不可物件の活用方法｜売却できない空き家を収益化する具体事例
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、再建築不可物件の有効活用事例について解説します。 対象物件は、さいたま市南区松本1丁目にある戸建で、建築基準法上の接道義務を満たしていない典型的な再建築不可物件です。 このような不動産は、 ・建替え不可 ・融資利用が困難 ... 続きをみる
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所有不動産記録証明書とは？取得方法と活用法
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 最近、お客様との打ち合わせでこういったことが相談内容で多いなと思いました。 ・相続した不動産の整理 ・空き家の処分 ・所有不動産の把握不足 といったテーマです。 ⸻ ■所有不動産記録証明書とは何か 所有不動産記録証明書とは、 特定の... 続きをみる
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大手不動産会社が対応できない案件の受け皿とは｜空き家・低価格物件・特殊不動産の実務対応
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、埼玉県東部にて 大手不動産会社様からご紹介いただいた売主様との打ち合わせを行いました。 不動産業界においては、 ・営業エリアの制限（テリトリー） ・低価格帯物件への対応制限 ・特殊条件のある不動産への対応可否 といった事情か... 続きをみる
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再建築不可物件と私道境界立会いの実務～接道義務・トラブル回避の重要性～
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、朝からボランティア案件対応中に想定外の事態が発生し、慌ただしい一日となりました。 不動産業務においては、事前の調査や準備を行っていても、現場では予測できない事象が起こることが少なくありません。 ⸻ 私道の境界立会いの重要性 ... 続きをみる
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屋根崩壊・残置物ありの空き家でも売却できた事例
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 千葉県鴨川市に所在する空き家の売却相談事例をご紹介します。 本物件は、台風により屋根の一部が崩壊し、 建物内部に雨水が侵入する状態が長期間続いていました。 その結果、 ・建物の腐食 ・カビの発生 ・建具の不具合 ・大量の残置物 とい... 続きをみる
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2026年地価公示から読み解く「地方不動産の下落要因」と今後の売却戦略｜空き家・相続不動産の判断ポイント
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 2026年の地価公示が発表され、東京都心部の地価上昇が大きく注目されています。 しかし、不動産実務の現場においては、 地方の地価下落の加速がより重要なテーマとなっています。 本記事では、地方の地価が下がる理由と、今後の不動産戦略につ... 続きをみる
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1円物件・空き家売却事例｜東伊豆町の難あり別荘をボランティアで売却
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 静岡県賀茂郡東伊豆町白田にある **1円物件（空き家・別荘）**の売却事例をご紹介します。 本物件は ・建物・設備の老朽化 ・残置物あり ・駐車場なし ・傾斜地 ・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン） といった複数の問題を抱えており、... 続きをみる
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定休日でも続く不動産相談と、子ども食堂への温かい支援
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は水曜日で本来は定休日ですが、打ち合わせが入っていたため出社しました。 午前中は美容院で散髪を済ませた後、ジムで軽くトレーニング。 本来はバスケットボールの日ですが、足の肉離れがまだ完治していないため、無理をせず体を動かす程度に... 続きをみる
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【新規ご相談事例】 大分県宇佐市の限界集落にある難あり不動産を1円で売却
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回ご紹介するのは 大分県宇佐市の山奥にある不動産の売却相談事例です。 ご相談いただいた不動産は ・限界集落の山林 ・倒壊した空き家 ・土地21筆（約12,700㎡） ・農地あり ・墓地あり ・土砂災害警戒区域 ・休眠担保あり とい... 続きをみる
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電波も届かない山奥の廃墟が売れた理由【価格はまさかの1円】
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は大分県宇佐市にて不動産売買契約のため出張してきました。 朝は羽田空港で、毎週月曜日に行っている売主様への「問い合わせ状況の報告」を行いました。 売却活動では、売主様に対して現在の反響状況を共有することがとても重要だと考えていま... 続きをみる
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土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の不動産は売れるのか？
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、先日当社にて購入した 相模原市緑区小原の空き家の現地確認に行ってきました。 この物件は **土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）**に指定されています。 不動産実務の現場では、 レッドゾーンの物件は ・建替えが難しい ・住宅... 続きをみる
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金融機関・100億円企業・不動産住宅ローンSG総会から考える「学び続ける不動産実務」
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、不動産実務における「連携」と「学び」の重要性を再確認する一日でした。 午前中は金融機関のご担当者様と打ち合わせ。 近時の融資姿勢、物件種別ごとの評価スタンスなど、実務に直結する内容について意見交換を行いました。 特に近年は、... 続きをみる
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横須賀市の坂地査定と私道確認業務｜焼け跡物件の成約事例を振り返る
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は社内ミーティングにて各案件の進捗共有を行いました。 午後は東京都大田区池上にて、当社所有の私道をご利用されている方へ購入意向の確認。 私道の整理は、不動産売却時の価格・金融機関評価・将来的な紛争防止の観点から非常に重要です。 ... 続きをみる
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底地・1円物件・市街化調整区域…専門性が問われる一日の業務報告（横浜の不動産会社）
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は終日、社内での事務作業および契約準備業務を行いました。 外出はありませんでしたが、不動産業務の本質は「調査」と「書類整理」にあります。 ⸻ 《静岡県御殿場市 底地（貸宅地）売却案件》 先日ご成約となった底地（貸宅地）の保存書類... 続きをみる
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【1円で売却】市街化調整区域の納屋をどう売ったのか？福島県会津若松市の解決事例
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、福島県会津若松市の市街化調整区域内にある納屋の売却事例をご紹介します。 ■物件の課題 ・市街化調整区域内 ・用途は「納屋のみ」 ・納屋以外の建替え不可（居住用転用不可） ・残置物多数 ・害獣被害 ・天井落下、床腐食 ・地元不... 続きをみる
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会津若松市出張2日目｜市街化調整区域の納屋契約と1円不動産の実務ポイント
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は会津若松市出張2日目。 北会津町の市街化調整区域内にある納屋の契約日でした。 ⸻ 《契約前の現地再確認の重要性》 市街化調整区域の建物、とくに納屋や空き家の場合、 ・用途制限 ・建替え制限 ・老朽化リスク ・近隣状況の変化 な... 続きをみる
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タワーマンション購入前に確認すべき「修繕積立金格差」という現実
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 近年、タワーマンションの管理費・修繕積立金上昇が話題になっています。 実務上の印象としては、 「爆上がり」というより 段階的な増額が進行中というのが正確です。 ⸻ ■ 築20年前後の水準 新築当初 修繕積立金：㎡単価100円前後 築... 続きをみる
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【不動産トラブル防止】立ち退き交渉と放火事件から考えるオーナーのリスク管理
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 東京都内で発生した立ち退き交渉を巡る放火事件は、不動産業界にとっても衝撃的な出来事でした。 しかし本件は、通常の地上げ業務とは全く異なる刑事事件です。 ここでは感情論ではなく、 「不動産オーナーが身を守る実務的対策」を整理します。 ... 続きをみる
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固定資産税評価額と時価の乖離問題｜土砂災害特別警戒区域内土地の評価妥当性を検証
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は**藤沢市固定資産税課**にて、難あり物件の評価について協議を行いました。 対象不動産の状況は以下の通りです。 ・ほぼ全域が土砂災害特別警戒区域 ・急傾斜地崩壊危険区域 ・都市緑地指定 ・周辺筆界未定地 ・接道状況が極め... 続きをみる
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経営者の休日と継続するご縁｜心身のリフレッシュが仕事の質を高める
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は水曜日の定休日。 約11時間の睡眠を取り、心身ともにリフレッシュした一日でした。(^^) 経営者として日々判断を重ねる中で、意識的に休む時間を確保することは非常に重要だと感じています。 午後は上井草駅近くの体育館へ。 東急リバ... 続きをみる
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行き場を失った不動産を、次につなげるという選択肢
再建築不可、接道不良、農地、山林、原野。 一般の不動産市場では 「扱えない」「売れない」と判断されがちな不動産は数多くあります。 結果として、 不動産を手放したくても手放せないまま 所有者だけが責任を負い続けているケースも少なくありません。 こうした状況を前に進めるためにつくったのが 不動産ポスト... 続きをみる
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葉山町木古庭の雑木林をご売却いただいたお客様の声を掲載しました
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、神奈川県三浦郡葉山町木古庭にある市街化調整区域の雑木林についてご売却いただいたU.N様より、温かなお声をいただきました。 相続により取得された先祖代々の山林で、かつては生活のために利用されていた土地。しかし、時代の変化ととも... 続きをみる
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覚書に「確定日付」を入れる意味と、不動産トラブルを防ぐ実務対応
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は業務の合間に公証人役場へ赴き、 某案件において 隣接地所有者様と取り交わした「越境に関する覚書」 に 確定日付を付してもらいました。 対象となる覚書は、 隣接地の外構ブロックが当社所有地へ越境している事実を確認し、 将来的な取... 続きをみる
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那須塩原市の別荘地調査から考える「土地だけでは売れない」不動産の現実
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は那須塩原市出張2日目。 朝の気温はマイナス3℃と、寒冷地ならではの環境の中での調査となりました。 8時30分に那須塩原市役所へ到着しましたが、開庁は9時から。 窓口対応時間も16時までと限られているため、効率的な調査が求められ... 続きをみる
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【ご相談事例】新規掲載のお知らせ！（市街化調整区域の農地2ヶ所の売却）
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 神奈川県座間市における 市街化調整区域・農振農用地（第1種農地）2ヶ所の 売却相談事例を当社ホームページに掲載しました。 本件は、 ・相続により農家ではない方が農地を取得 ・自宅から離れており管理が困難 ・農振農用地のため農地以外の... 続きをみる
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月初ミーティングと農地・市街化調整区域案件から考える不動産実務のポイント
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 2月の業務は、社内ミーティングからスタートしました。 先月の実績確認に加え、引渡し前案件、進行中案件、今後動き出す案件について、 それぞれの状況と実務上の注意点を共有。 特に意識しているのは、 「なぜその判断に至ったのか」 という思... 続きをみる
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田舎の別荘・空き家を「有償引取り」する前に検討すべき税制改正のポイント
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日、田舎に別荘を所有されている売主様のお子様よりご相談をいただきました。 他社では、 「引き取るためには、リフォーム費用や諸経費として150万円の支払いが必要」 との提案を受けたとのことでした。 近年、 別荘・山林・空き家など... 続きをみる
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宅建業法改正を学ぶ｜横浜東部支部 冬季研修セミナーと賀詞交換会参加報告
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は午前中、会社にて事務作業を行い、週前半に溜まっていたメール対応および、日曜日から予定している静岡県富士市への出張準備を進めました。 午後からは、横浜駅近くのホテルにて開催された 宅建協会 横浜東部支部主催の冬季研修セミナーに参... 続きをみる
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報酬にならない不動産相談と業界の意識差について考えた一日
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は税理士の先生にご来店いただき、業務上の打ち合わせを実施。 その後、夜は不動産業界の情報交換会に参加しました。 情報交換会では、取引事例や市況、業界の課題など多岐にわたる話題が出ますが、 その中で印象的だったのが、不動産業者の意... 続きをみる
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相続不動産94筆超という特殊案件と、今期の経営方針について
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は終日、事務作業に集中しておりました。 特に時間を要したのが、昨年、司法書士の先生よりご紹介いただいたお客様の不動産案件です。 対象不動産は富山県魚津市に所在し、 ご相談内容は「無償でもよいので処分したい」というもの。 問題はそ... 続きをみる
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年始業務と年賀状から感じた、不動産業の“本当の評価”
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は朝から葉山町役場へ。 開庁前に近隣のファミリーレストランで朝食をとりながら、スマートフォンで業務対応を行いました。 開庁後は、農業委員会事務局にて農地法第5条の届出書を提出。 書類に問題がなければ、来週には受理書が交付され、引... 続きをみる
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休み明け初日の営業報告と2026年の業務方針について
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、当社の休み明け初日の営業日でした。 年末に体調を崩していたスタッフも無事に出社でき、全員揃って新年の業務をスタートしています。 朝一番は、売却をご依頼いただいている各売主様へ、 ・休み明け営業開始のご案内 ・年末年始期間中の... 続きをみる
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元旦は映画鑑賞。2026年も不動産の現場と真摯に向き合います
新年明けましておめでとうございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今日は、年末年始休業10日目。 元旦も普段と変わらず起床。 家族は自宅でゆっくり過ごすとのことだったため、朝から映画鑑賞へ。 毎年元旦に映画を観るのが恒例です。 ファーストデーで料金が抑えられること、朝の回は比較的空いて... 続きをみる
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【成約事例】葉山町長柄／市街化調整区域・レッドゾーン崖地の売買
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 神奈川県三浦郡葉山町長柄の崖地の売買契約が無事に成立しました。本件が年内最後の契約案件となりました。 本物件は以下のような、複数の制限・課題を抱えた土地でした。 • 敷地面積：約800㎡ • 全域が土砂災害警戒区... 続きをみる
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年内引渡しを選択した理由 〜借地権付建物買取りの現場から〜
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 年末年始休業期間中ではありますが、本日も通常通り業務を行いました。 午前中は、横浜市某所における借地権付建物の買取り引渡し。 本件は、本来であれば複数の条件成就後に引渡しを行う予定でしたが、調整に長期間を要し、結果として1年以上経過... 続きをみる
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市街化調整区域×農地×土砂災害警戒区域― 葉山町木古庭・難あり土地 成約事例 ―
みなさん、おはようございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回、当社で成約となったのは 神奈川県三浦郡葉山町木古庭に所在する土地です。 本件は市街化調整区域に位置し、 登記地目は「畑」。 しかし現況は長年耕作されておらず、 雑木が繁茂した山林状態となっていました。 売主様の売却理由... 続きをみる
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【不動産売却事例】借地権付き建物のご売却をお手伝いしました
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回ご紹介するのは、東京都豊島区にある大正時代築の木造建物付き借地権不動産。相続後の売却をご検討されていたお客様からのご相談でした。 借地権付きの不動産は、売却に際して「地主の承諾」が必須となり、交渉力や信頼関係構築が重要です。当社... 続きをみる
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【お客様の声】売買代金1円・廃墟物件でも成立したご縁
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、新規【お客様の声】のご紹介。 静岡県伊東市宇佐美に所在する廃墟物件について、ご購入いただいた買主様よりお客様アンケートのご返信をいただきました。 本物件は、 ・隣接地が買主様の自宅 ・道路より宅地が低い造成条件 ・長期間放置... 続きをみる
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1円で成立した市街化調整区域の農地契約と、地域に根ざした家族食堂の取り組み
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は午前中、社内にて事務作業および契約準備を行いました。 午後は、静岡市葵区の市街化調整区域に所在する農地の売買契約。 売主様は群馬県、買主様は静岡県からご来店いただき、対面でのご契約となりました。 当該農地は、 ・市街化調整区... 続きをみる
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空き家活用の現実と、市街化調整区域不動産の年内契約に向けた対応
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 昨日の午前中は、メディア関係者の方々が来店され、空き家活用の実態と収益化をテーマに取材を受けました。 一般的には「空き家活用＝収益化」と捉えられがちですが、地方の空き家に関しては、必ずしも経済合理性が成り立つケースばかりではありませ... 続きをみる
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実は知られていない「2つの相続」 ― 不動産相続における遺産分割の重要ポイント ―
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、宅建協会 神奈川本部にて開催された不動産コンサルティング協議会主催「公認 コンサルティングマスター 専門教育不動産相続対策コース」**に参加しました。 教育研修委員会の立場として司会を務めながら、不動産相続に関する実務的か... 続きをみる
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市街化調整区域の不動産相談が増えていると実感した一日
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今朝は山梨県富士河口湖町から横浜への移動。 この時期の富士河口湖町は気温がマイナス4℃まで下がり、車両も凍結するほどの厳しい寒さでした。 横浜の事務所に到着後は、昨日現地調査を行った 山梨県南都留郡鳴沢村の別荘地内土地の契約書作成を... 続きをみる
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別荘地の資産価値を左右する要因とは｜鳴沢村・富士河口湖町での現地調査から
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は早朝5時に横浜の自宅を出発し、山梨県鳴沢村へ。 渋滞を避けたことで、7時には現地到着となりました。 朝はファミリーレストランでテレワークを行い、毎週月曜日の定例業務である各売却物件の売主様への「アクセス数・お問い合わせ数」のご... 続きをみる
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【不動産ポスト掲載情報】千葉県成田市・山林1円売却情報
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 当社が運営する低廉不動産専用マッチングサイト「不動産ポスト」 に、注目すべき物件が掲載されています。 今回の物件は千葉県成田市所在の山林で、 販売価格は 1円。 さらに、購入時の諸費用は売主様負担という条件です。 山林・原野・農地な... 続きをみる
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【石巻市・未接道長屋】再建築不可の物件も「粘り強い対応」でご成約へ
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中。 今回は、宮城県石巻市泉町2丁目にある未接道の老朽化長屋について、ご高齢の売主様からいただいたお客様アンケートをご紹介します。 物件は再建築不可かつ接道なし、老朽化が進んでおり、他社では「売却はほぼ不可能」と言われ続けてきた案件でした。 ... 続きをみる
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出張明け200件メール対応と年末業務。隙間時間の“自分磨き”が仕事の質を高める
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、自治会での回覧板資料の受取り・配布から一日が始まりました。 地域活動と業務を両立することは、不動産会社としての信頼にもつながる重要な取り組みです。(^^) 出張明けの久々の出社となり、メールを開いたところ、受信メールは200... 続きをみる
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横須賀市で発覚した“逆地面師”被害と、当社の対応方針について
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は葉山町役場での調査、現地確認、隣地訪問、横須賀市追浜東町での確認作業などを行い、 夕方にはジムでのトレーニングを経て業務へ戻りました。 明日は秋田県出張が控えているため早めに退社する予定でしたが、結局22時過ぎまで連絡対応とな... 続きをみる
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不動産会社と移住コーディネーターの役割はなぜ違うのか？｜横浜・不動産実務の現場から
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、宅建協会 横浜東部支部の政策推進委員会に出席し、来年度予算に関する協議を行いました。 横浜市内の不動産市場も環境変化が進む中で、組織としての取り組みを整えていく重要性を改めて認識しました。 午後は事務所にてネットワーク設備... 続きをみる
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【お客様の声】三重苦・四重苦の負動産も、最後は“人とのご縁”で解決
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回ご紹介する「お客様の声」は、長野県伊那市にある「広大な敷地の空き家」と「場所も分からない山林3か所」を含む、いわゆる“負動産”と呼ばれる不動産のご相談です。 売主様は複数の不動産会社に相談されたものの、... 続きをみる
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【成約御礼】宮城県石巻市・再建築不可＆路地奥の老朽空き家を売却しました！
みなさん、おはようございます。 再建築不可物件コンサルタントの田中です。 この度、宮城県石巻市に所在する**再建築不可物件（建物付き土地）**の売却が無事に完了しましたので、ご報告いたします。 本件の特徴は以下の通りです。 ● 幅約1mの路地奥に位置し、車両進入不可 ● 建築基準法の接道義務を... 続きをみる
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大分県出張最終日｜青の洞門・競秀峰・邪馬渓橋・宇佐神宮・夷谷温泉まで効率よく巡るルート
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 大分県出張最終日。 横浜へ戻る前に、地域の歴史・自然・文化に触れられるスポットをいくつか訪れました。 不動産調査と並行しながら、土地の理解を深める良い機会となりました。(^^) ⸻ ■青の洞門（中津市） 江戸期、禅海和尚がノミで約3... 続きをみる
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登記地目は宅地なのに“農地扱い”？農地法許可が必要になるケースとリスク
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 大分県某所にて、**土地21筆（宅地・山林・原野・墓じまい後の土地）**の調査を実施しました。 その中で、不動産実務として非常に重要なケースが確認できましたので共有します。 ⸻ ■ 登記地目・課税地目が「宅地」でも、農業委員会が&l... 続きをみる
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市街化調整区域・農地・山林を含む94筆の相続相談と私道寄付の現地調査
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、神奈川県西部に94筆の土地をご所有されているお客様より、相続に関するご相談をいただきました。 固定資産税課税明細書だけで約15枚、土地の種類は宅地・雑種地・畑・田・生産緑地・山林・河川敷と多岐に渡り、その大半が市街化調整区域... 続きをみる
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【成約御礼】私道持分なしの相続土地に対し、持分取得を成功させた事例
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回、相続された古家付土地について、「前面道路が私道で、しかも持分がないため他社に断られた」とのご相談を受け、当社でコンサルティングを実施した案件が無事に成約となりました。(^^) 調査の結果、前面道路は共有者20名以上の私道。 ... 続きをみる
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地域と連携した季節イベント ― 子安台自治会『イチョウ祭り』に参加
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、地域連携の一環として、子安台自治会主催の「イチョウ祭り」に参加しました。 会場となった子安台第二公園では、イチョウが美しく色づき、季節感あふれる中での開催。 地域住民の方々が集う自治会の主要イベントで、 焼きそば・綿菓子など... 続きをみる
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【成約御礼】長野県伊那市・空き家＋河川敷＋原野＋山林の複合案件
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回、長野県伊那市にて、 空き家・蔵・原野・河川敷・山林を含む複合的な売却案件を無事成約いたしました。 売主様は、 ・心理的瑕疵を含む空き家 ・広大な農地の賦課金 ・場所不明の原野 ・川中の土地（河川敷） と複数の課題を抱え、強い不... 続きをみる
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長野県伊那市で実家じまい売却契約。空き家・山林・河川敷を含む複合案件の実務
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、長野県伊那市にて「実家じまい」に関する不動産売却契約をおこないました。 対象となったのは、居住用空き家に加え、熊の出没が報告される山林、河川敷を含む複数地目の不動産。 いわゆる“扱いにくい不動産”をま... 続きをみる
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問題山積みの不動産を相続しない究極の選択
みなさん、おはようございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。 再建築不可物件、空き家、調整区域の山林・農地、私道持分、底地、借地権、事故物件…。 不動産の中には、相続すると大きな負担を生む資産が少なくありません。 そこで近年増えているのが 「相続放棄を前提とした相続対策」... 続きをみる
