登記地目は宅地なのに“農地扱い”？農地法許可が必要になるケースとリスク

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　大分県某所にて、**土地21筆（宅地・山林・原野・墓じまい後の土地）**の調査を実施しました。

その中で、不動産実務として非常に重要なケースが確認できましたので共有します。

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■ 登記地目・課税地目が「宅地」でも、農業委員会が“農地扱い”と判断する場合がある

　現地・役所・農業委員会を三点確認した結果、

登記地目：宅地

課税地目：宅地

にもかかわらず、

「農地（畑）として取り扱うべき土地」

と判断された物件が存在していました。

これは、

・過去に農地として利用されていた

・農地転用（農地法5条）が正式に行われていない

・地目変更と実態が一致していない

などが理由で起こり得る、典型的な“潜在的リスク”です。

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■ 農地扱いとなれば、売却・買取・処分には農地法の許可が必須

農地法上の農地として扱われる以上、

売買・相続・持分売却・買取・処分等はすべて農地法の許可対象

になります。

農家でない買主の場合、許可は極めて難しく、

そのままでは売買が成立しません。

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■ 農地法違反の罰則と、所有権移転登記取消のリスク

農地法違反は非常に重い罰則が定められています。

● 農地法違反の罰則

3年以下の懲役 または 300万円以下の罰金（法人は1億円以下）

● 許可を得ずに売買した場合

所有権移転登記が取り消される可能性があります。

このため、“形式地目”だけで判断するのは危険です。

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■ 調整区域・再建築不可・山林・空き家・いらない土地に潜む典型的なリスク

今回のようなケースは、

・調整区域の物件

・再建築不可土地

・山林・農地・原野

・空き家の土地

・墓じまい後の物件

などで特に多く見られます。

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■ 結論：地目は“確認するもの”ではなく“裏を取るもの”

地目は必ずしも現況を反映していません。

安全な取引のためには、

・現地調査

・農業委員会での照会

・利用履歴の確認

・必要な農地転用の判断

これらを総合して判断する必要があります。

当社は、再建築不可・農地・山林・空き家・いらない土地など、

複雑な不動産の調査・売却・買取・処分を専門的に対応しています。

安全な出口戦略を設計するためにも、

ご相談いただければ全力でサポートいたします。(^^)