地区計画の「地域ルール」はどこまで有効？傾斜地・崖地・私道を調査した一日

　みなさん、おはようございます。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　昨日は横浜市内で、地区計画区域内にある土地の調査を行いました。

地区計画が定められている土地を扱う場合、用途地域などの一般的な都市計画だけを確認して終わり、というわけにはいきません。

地区によって、

・敷地面積の最低限度

・壁面後退

・建築物の高さ

・用途制限

・形態や意匠

・土地利用に関する制限

などが定められている場合があるためです。

今回は実際の運用について確認するため、地域のまちづくり委員会の委員長を訪問しました。

そこで気になったのが、傾斜地への建築についてのお話でした。

地域側としては、傾斜地への建築に否定的な考えがあるように感じました。

ただ、不動産実務ではここを整理する必要があります。

「地域として望ましくないと考えていること」と「法的に建築できないこと」は同じではありません。

傾斜地だからという理由だけで、一律に建築不可になるわけではありません。

実際には、建築基準法、都市計画法、条例、地区計画、崖に関する規制、造成に関する規制など、その土地に適用されるルールを個別に確認する必要があります。

もちろん、法律上可能だから周辺環境を無視してよい、という話でもありません。

地域の住環境と土地所有者の権利。

この両方を考えながら、「何が法的規制で、何が地域からの要望なのか」を切り分けることが重要だと感じました。

次に確認したのは「車が入れない崖地」

その後、すぐ近くにある別の土地を現地確認しました。

写真の土地です。

かなりの傾斜地で、車両の進入もできません。

さらに、神奈川県による急傾斜地崩壊危険区域の対策工事が施工されている場所でした。

こうした土地を査定するとき、単純に、

「周辺の土地が坪○万円だから、この土地も坪○万円」

という計算は危険です。

崖地の場合には、例えば接道状況や高低差、擁壁等の状態、災害関連の指定、建築時に必要となる工事、工事車両の進入可能性などを確認する必要があります。

特に工事車両が入れない土地では、建築や造成のコストが大きく変わる可能性があります。

つまり、土地そのものの価格だけでなく、「その土地を利用可能な状態にするためにいくら必要なのか」まで考えなければ市場性を判断できないということです。

これは再建築不可物件、山林、農地、調整区域の土地などにも共通しています。

《鶴見区では「私道の寄付」を現地確認》

続いて横浜市鶴見区へ移動し、私道の寄付について相談を受けている現地を確認しました。

私道についても、

「使わないから自治体へ寄付すればいい」

というほど単純ではありません。

自治体側にも受入れの条件がありますし、道路形態や境界、所有関係など、事前に確認すべき事項があります。

特に相続した私道持分などは、所有者本人が利用していなくても、そのまま権利だけが次世代へ承継されることがあります。

売却するのか。

隣接所有者へ譲渡するのか。

寄付の可能性を探るのか。

保有を続けるのか。

「価値が低いから放置する」のではなく、将来の出口まで考えておくことが重要です。

《難あり不動産ほど机上査定ではわからない》

一日を振り返ると、

地区計画

↓

傾斜地

↓

急傾斜地崩壊危険区域

↓

車両進入困難な土地

↓

私道

という、なかなか濃い調査内容でした。

全国の売れない不動産を見てきて感じるのは、難しい不動産ほど「現地」「行政」「権利関係」の3つを確認する必要があるということです。

インターネット上の情報や登記簿、公図だけでは見えてこないことがあります。

現地へ行って初めて、

「こんなに高低差があったのか」

「車が入れない」

「擁壁が想像以上に大きい」

と気づくことも珍しくありません。

逆に現地を見ることで、資料だけではわからなかった可能性が見えてくる場合もあります。

だから私は、売れない不動産だからこそ現地を見ることを大切にしています。

不動産は「条件が悪い＝価値がない」と単純に決められるものではありません。

重要なのは、何が問題なのかを特定し、その問題を解決できるのか、それとも問題を残したままでも購入する人がいるのかを考えること。

これが難あり不動産の出口戦略の第一歩だと思います。

ちなみに、この日の事務作業が終わったのは午前0時過ぎ。

朝7時から仕事をしていたので、さすがに長い一日でした。

今日は久しぶりの休日。

……ですが、不動産のことを考えずに一日過ごせるかどうか。

そこが一番難しい問題かもしれません。（笑）