困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

 毎年増える売れない困った不動産、ワケアリ物件に対処すべく、特殊なノウハウを駆使し、北は北海道、南は沖縄県まで実際にご相談いただいたことや不動産トラブルにならないための方法、ノウハウを掲載しています。日々、私には他社さんで売れない不動産と言われてしまったお客様からのご相談をいただき、実際にそういった負動産を売却しております。そのため、「困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺」となっております。こちらのブログにはその駆け込み寺への実際にあったご相談について掲載させていただいております。

不動産コンサルタントが考える物件の売り時と千葉コーク

 みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。


 今回は、不動産の売り時について。

不動産の売り時、実に難しいですね。


 でも、あるんです、売り時って。

 私が担当している千葉県のとある物件、売主様は地主さんのため、消費者契約法上の事業者(セミプロ)です。

 その売主様より売却のご依頼をいただいた不動産は、10,000㎡以上もある雑木林でした。

樹木の伐採・伐根で約1,700万円、測量費用が約350万円…。


 売主様はバブル時に購入してから何もせずそのまま放置…。

そのため、知らない間に車が捨てられたり、不法投棄がされたり…。


 通常の売買の時には、土地の瑕疵(地中障害や土壌汚染等)があった場合は、引渡しから3ヶ月間売主様が補修等の責任を負います。(これを「瑕疵担保責任」と言います)

 ただ、売主様が消費者、買主様が消費者の場合は、同じ立場のため、瑕疵担保責任を免責(万が一土地の瑕疵【欠陥】があったたとしても売主様はその責任を負わなくてもいいという特約)とすることができます。


 一方、売主様が消費者契約法上の事業者(セミプロ)で買主様が消費者の場合は、消費者契約法により消費者が不利となる特約は無効となります。

 もちろん、瑕疵担保責任免責という特約も無効となります。

 

 もし、今回の場合、10,000㎡の土地を売買し、売主様が瑕疵担保責任を負うとした場合、引渡し以降に想定外の地中障害や土壌汚染が発覚し、その処理費用として2,000万円かかってしまうときには、売主様がその負担をしなければなりません。

 つまり、1,000万円で売却をし、2,000万円の損害賠償請求を受ける。

 だったら売りませんよね?


 そのため、いろいろと現在、工面をしているのですが、現実はそう甘くありません。

将来のリスクを考えると瑕疵担保責任は免責にしたいですよね。


 今回の案件については、一般市場に公開する前に地元不動産会社より700万円でほしいという声が上がっていました。

 もし、その不動産会社に売却してされていれば、瑕疵担保責任免責を免責にして後腐れなく売却が完了していました。

 そして、今日、その地元の不動産会社に今でも700万円という金額で購入してもらえるか確認しましたが、その答えはNOでした。

 理由は、他で大規模物件を購入したので、私管理の物件は特に欲しくない、と…。


 不動産コンサルタントの私としては、瑕疵担保責任免責で売却できるのであれば、地元の不動産会社の当初の700万円という金額は客観的に見てとてもいいお話だと思い、進めていただいた方がいいのではないかとお話していました。

 …が、売主様はその金額では納得されず、一般市場で1,000万円で販売してほしい、と。

そして、その販売期間ももうすぐ6か月…。


 現実はそんなに甘くありません。

 売却時期を逃してしまったように思われます。

 不動産の売却は何が正解というのはありませんが、あの時だから◯◯万円でほしいと言ったということはざらにあります。

 もし、その後、やっぱりあの時のあの◯◯万円で買ってくれないか、と言ってもその金額で購入していただける会社・お客様はまずいません。

 

 不動産売却時の具体的な金額のご相談については、その都度、その場限りの判断ではなく、その時点でお話を断った時に将来、それ以上の条件のお話がくるかどうかも真剣に考えて判断された方がいい。

 これが非常に難しいのですが、意識していただくだけでだいぶ違うと思います。


みなさんは次のどちらを選択されますか?

①売却できるかわからない1,000万円で一般エンドユーザーに向けて販売をする

 ※土地の瑕疵(欠陥)を負うという条件で

②金額的には700万円ですが、煩わしいこと一切なしで売却後のリスクも考えなくていい売買


 規模にもよりますが、不動産コンサルタントの私としては、②を選択します。

繰り返しになりますが、これに正解はありません。


 そして、今日は仕事で千葉県富津市に。

お楽しみランチは…「漁師料理かなや」でした。

 やはり、新鮮な魚介類って…うま~い!!!

こちらのお店は、オーシャンビューで駐車場も広く、お土産ショップもありました。

さすがです。


 ランチの後は喉が渇いたので自販機で飲み物を購入。

千葉コーク!!!

ん?ちょっと海の味がした!?

なんちゃって。(笑)