困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は島根県大田市で対応した特殊な相続不動産について。

ご相談の始まりは、市役所から届いた境界立会い通知でした。

相談者様は埼玉県在住。

通知が届くまで、その土地を所有している認識はありませんでした。

調査すると、

・昭和2年に祖父が購入

・昭和22年祖父死亡

・相続登記未了

・面積約23㎡

・固定資産税非課税

という状況。

さらに現地確認をすると、共同墓地の一部として第三者のお墓が存在していました。

ここから実務上の問題が始まります。

まず登記地目。

「畑」

でした。

農地の場合、所有権移転や転用には農地法の確認が必要になります。

しかし、この土地については墓地へ変更された際の農地法許可履歴が確認できませんでした。

農業委員会との最初の協議では、

「無断転用であれば原状回復」

つまり墓石撤去、農地復旧という回答。

通常の売買案件であれば、ここで進めることは非常に困難になります。

ただ、現実問題として長年墓地として利用されている土地です。

そこで、

・農業委員会協議

・墓地台帳調査

・役所調査

・現地確認

・利用者調査

を継続しました。

その中で判明したのが、市による国土調査（地籍調査）。

国土調査完了後、現況地目に合わせた整理が行われ、最終的に登記地目は「墓地」へ変更。

農地法上の問題整理につながりました。

次の課題は出口戦略です。

第三者のお墓が存在する土地。

一般市場で売却することは現実的ではありません。

そこで墓地利用者を調査。

お寺、地域関係者などへの確認を進め、利用者様へ連絡することができました。

利用者様は、何代にも渡って使用していたため、ご自身の土地という認識でした。

長期間利用されている土地では、このような権利認識のズレが起こることがあります。

最終的には双方協議のうえ、売買ではなく贈与契約を選択。

所有権移転登記まで完了しました。

今回のポイントは、

「価格がつくか」

ではなく、

「誰に引き継ぐことが最善か」

でした。

地方不動産、農地、山林、墓地、相続未登記不動産では、通常の売買だけでは解決できないことがあります。

出口戦略を考えること。

現地を見ること。

関係者と話すこと。

そこに解決の糸口があります。

今回も改めて感じました。

売れない不動産はありません。(^^)

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今日は出張明け、久しぶりに出社。

まず最初の仕事は溜まったメール確認。

受信メールは200件以上…。

不動産業務では、現地調査や出張中にも案件は動き続けます。

売主様。

買主様。

司法書士。

土地家屋調査士。

行政関係。

一つひとつ確認しながら対応しました。

　午前中は兵庫県のマンション売買契約に向けた調整業務。

マンションのような流通性が高い不動産と違い、当社で多く扱う再建築不可物件、農地、山林、市街化調整区域などは査定方法も大きく変わります。

そして、7月1日に令和8年分の路線価が公表されました。

都心部では上昇傾向が続き、不動産価格の高さが注目されています。

ただ、不動産実務の現場では注意が必要です。

路線価はあくまで相続税や贈与税などの評価基準。

実際の売買価格とは異なります。

例えば、

・接道義務を満たさない再建築不可物件

・建築制限がある市街化調整区域

・利用予定のない山林

・農地転用が難しい農地

・維持管理が困難な空き家

こういった不動産の場合、路線価上では評価額があっても、市場では簡単に売却できないケースがあります。

査定で重要なのは、

「評価額はいくらか」

だけではありません。

・誰が購入する可能性があるか

・利用方法はあるか

・維持管理コストはいくらか

・出口戦略を作れるか

ここまで考える必要があります。

地方の不動産調査では、役所で法令制限を確認し、現地で道路状況、周辺環境、需要を確認します。

机上の数字だけでは判断できません。

午後は横浜駅で用事を済ませ、その後1時間ほど運動。

　夜は不動産大学連盟の暑気払いに参加しました。

多くの不動産関係者との情報交換。

難しい案件ほど、専門家同士のネットワークが重要になります。

不動産は「価格」だけではなく「活かし方」。

人口減少が進むこれからの時代、路線価だけでは判断できない不動産がさらに増えていくと思います。

だからこそ、現地を見て、調査し、その土地に合った出口を探す。

これからも全国の売れない不動産と向き合っていきます。(^^)

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　長野県立科町で2日間にわたり不動産調査を実施しました。

役場調査だけでなく、実際に街を歩き、地域の歴史や観光資源、生活環境も確認してきました。

まずは旧中山道の宿場町である芦田宿へ。

芦田宿脇本陣跡や旧芦田宿本陣土屋家住宅は、宿場町として栄えた歴史を今に伝える貴重な文化財です。一方で、街並みには空き家や空き店舗も見られ、人口減少の影響も感じました。

昼食はときん亭で信州そばをいただき、その後は津金寺を参拝。地域の歴史を知ることは、不動産調査においても重要な視点です。

道の駅 女神の里たてしなでは地域特産品を確認し、立科温泉 権現の湯では地元利用の様子も見ることができました。

2日目は女神湖へ。

標高約1,540mに位置する人工湖ですが、立科町を代表する観光資源として多くの観光客を惹きつけています。

続いて蓼科牛いっとう立科本店では、立科ブランドである蓼科牛を堪能。

さらに、旧中山道・茂田井間の宿にあるCAFE RONDでは、歴史的建築物を活用した地域活性化の取り組みを感じることができました。

最後に立ち寄ったたてしなップルでは、立科町産りんごを活用した商品や地域ブランドづくりの工夫が印象的でした。

今回の調査を通じて感じたのは、立科町は人口減少という課題を抱えながらも、

* 宿場町の歴史

* 女神湖や白樺高原などの自然

* 蓼科牛やりんごなどの地域ブランド

* 温泉や古民家カフェ

といった地域資源が非常に充実しているということです。

全国で売れない不動産や空き家問題に携わる立場から見ても、「地域の魅力をどう維持し、次世代へつないでいくか」は今後ますます重要になると感じました。

立科町は、不動産の現地調査だけでなく、地方の未来を考えさせてくれる魅力ある町でした。(^^)