困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今日は長野県立科町で売却相談を受けている空き家の調査を行いました。 

　まずは立科町役場で都市計画、建築、道路、上下水道などの調査を実施。 難あり不動産は現地確認だけでは判断できないため、役所調査が非常に重要になります。

　役場調査後は、歴史ある芦田宿へ。 

 芦田宿は中山道と善光寺道が交差する宿場町として栄え、脇本陣跡や旧本陣土屋家住宅など、現在でも当時の歴史を感じられる場所が残っています。 

　昼食は「ときん亭」で信州そば。

本場ならではの香りとのど越しを堪能しました。  

午後は津金寺へ参拝。

商売繁盛と家内安全を祈願した後、佐久建設事務所へ向かう途中で「道の駅 女神の里たてしな」に立ち寄り、地域の特産品や周辺環境も確認しました。 

　そして午後はいよいよ現地調査。

建物は外壁の劣化が著しく、室内は害獣の糞が床一面に堆積。 

 天井の一部も崩落しており、長期間放置されていたことが分かる状態でした。

現場を確認すると、資料だけでは分からない問題点が数多く見えてきます。

だからこそ、私は全国どこでも必ず現地に足を運び、自分の目で確認することを大切にしています。 

　 今回の現地調査の様子はYouTubeでも公開しています。 【現地調査動画はこちら】

15年放置された空き家の玄関を開けた瞬間、言葉を失いました。 

　 調査終了後は立科温泉「権現の湯」でリフレッシュ。

最後は町中華「洞庭春」で夕食をいただき、一日の疲れを癒しました。

　明日も引き続き同じ現場で取材対応を行います。 現場だからこそ分かる情報を、今後も発信していきたいと思います。(^^)

　みなさん、おはようございます。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今日未明、日本代表はブラジルに敗れ、ワールドカップを終えました…。

試合を見ながら感じたのは、不動産売買の引渡しもワールドカップと同様、「本番より事前準備が重要」ということです。

　本日午前中は、横浜市磯子区の境界未確定の古家付土地と、栃木県那須塩原市・那須町・大分県の土地など、合計10か所以上の不動産を一括で買い取る案件の引渡しです。

このように都市部の土地と地方の難あり不動産をまとめて取り扱う案件は珍しく、一般的な不動産会社では対応が難しいケースも少なくありません。

引渡しに向けて確認する内容は多岐にわたります。

* 売買代金の支払先・金額の確認

* 所有権移転登記に必要な書類の確認

* 固定資産税等の精算

* 司法書士・金融機関との調整

* 売主様・買主様への最終確認

これらを事前に整理しておくことで、当日の引渡しがスムーズに進みます。

契約や引渡しは当日だけを見れば短時間ですが、実際にはその裏側に数週間から数か月にわたる準備があります。

午後からは、明日調査予定の長野県北佐久郡立科町へ前日入りします。

現地調査、役所調査、権利関係の確認を丁寧に積み重ねることが、適切な査定や売却、買取判断につながります。

難しい不動産ほど、最後に差が出るのは経験ではなく準備の質。

今回も一つひとつ確認しながら、無事に引渡しを終えたいと思います。

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今日は朝、港区で開催された40歳以上のシニアバスケットボールに参加しました。

年齢を重ねると勝敗以上に重要なのは「怪我をしないこと」。

仕事柄、怪我をするとお客様にもご迷惑をおかけしてしまうため、安全第一でプレーしてきました。

病み上がりでしたが、無事に2試合とも勝利し、怪我なく終えられたことに感謝です。(^^)

その後は会社に戻り、

・売却相談への返信

・来月契約予定案件の準備

・査定書2件の作成

を行いました。

今回査定したのは、

・横浜市鶴見区の土地約29㎡・古家付き土地

・横浜市港南区の駅徒歩16分のコンパクトマンション

不動産査定では、単純に近隣相場だけを見るわけではありません。

例えば土地の場合は、

* 路線価

* 地価公示価格

* 固定資産税評価額

* 接道状況

* 土地形状

* 面積

* 建築条件や法令制限

* 周辺の成約事例

* 現在の売出事例

などを総合的に分析します。

さらに、実際に市場で売却できる可能性まで考慮しなければ、査定として意味がありません。

特に土地面積が小さい物件や再建築不可物件、市街化調整区域、借地権、底地などは、一般的な価格査定ソフトだけでは市場価格を適切に判断できないケースも多くあります。

だからこそ、現地確認や役所調査、不動産市場の動向を踏まえた実務経験が重要になります。

査定額は「答え」ではなく、不動産コンサルタントとして導き出した一つの見解です。

重要なのは、高い査定額を提示することではなく、「実際に成約できる価格」をご提案すること。

売主様の大切な資産だからこそ、数字だけではなく出口戦略まで考えた査定を、これからも心掛けていきたいと思います。