みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、終身有料老人ホームについて。

　本日、私が参加した不動産コンサルティングマスターの勉強会の中でのこと、講師は不動産法務が専門の弁護士の先生でした。

　その勉強会でとても興味深いお話、それが「終身有料老人ホームが、実は終身ではなかった」ということ。

もちろん全部が全部というわけではありません。

　契約形態がポイントでした。

　と、言うのも、終身有料老人ホームは入所するのに何千万円という高額な一時金を支払うのが一般的、これはみなさんもご存知のことだと思います。

　では、運営会社と利用者の契約形態はご存知ですか？

　今までその多くは、単なる債権的な「利用権」でした。

　わかりやすく言い換えると「食事をするためにレストランや料理店に行った際に、個室を使い、料理という食物や給仕というサービスを提供されること」。

　では、この利用権は第三者にも対抗できるのか？

　つまり、高額な入所金を支払い、やっと終身有料老人ホームに入所できたとして、運営会社がその施設（建物等）を第三者に売却してしまい、その買主より「所有者が変わったから出て行ってほしい」と言われてしまったとき…利用者は新所有者に対し、「利用権があるからずっとここで生活する」という主張が通るのか（対抗できるのか）…。

　答えは、NO。

　運営会社が施設を売却してしまい、新所有者から退去命令を受けた場合は、実は退去しなければならないことが多いそうです。

　理由は、建物の登記を新所有者に変更することで利用者に対抗できるからです。

（所有権が利用権に対抗できるため）

　高額な入所金を支払ったのに…、終身ではないなんて…。

　実際にこういったことが一部で大問題になっているとも講師の先生は言って　いました。

　

　では、こういった問題にならないためにはどうしたらいいのか？

それは、利用権の施設ではなく、運営会社との「賃貸借契約」を締結し、居住部分について引渡しを受け、独立排他的な占有を行うこと。

　そうすれば、運営会社が建物を売却しても、新所有者より退去命令があったとしても、運営会社より「建物の引渡し」を受けていれば、対抗要件を備え、新たな所有者に対して賃借権を対抗（主張）できます。

　講師の先生曰く、このような問題は、運営会社側が介護等には長けているものの、「不動産」にあまり精通しておらず、わからないまま進めてしまっていることが原因のようです。

　法律は難しい…ですが楽しいですね。

あまり時間がない中で参加した勉強会、一番前の席に座りたくさんのことを吸収することができました。

今日得た知識を早速、今から活用していきたいと思います！!(^^)!