私道持分の相続と処分問題｜近年急増する相談内容と実務上の注意点

　みなさん、こんにちは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　近年、私道に関する相談が増加しています。

本日も東京都内在住のお客様より、

「相続した私道持分を処分したい」

というご相談をいただきました。

実務上、私道に関する相談は大きく次の2パターンに分かれます。

* 私道持分を所有している方

* 私道持分を所有していない方

今回はその両面から整理してみます。

【私道所有者が抱えるリスク】

私道は道路であっても私人所有の不動産です。

そのため、

* 工作物責任

* 管理責任

* 相続問題

などが発生します。

特に共有私道の場合、舗装補修や排水設備の維持管理について費用負担が問題となることがあります。

また、固定資産税が非課税となっている私道でも所有権は存続するため、相続時には相続財産となります。

近年は、

「税金はかからないが、子どもへ負担を残したくない」

という相談が増加傾向にあります。

【私道の寄付は可能か】

自治体への寄付が認められるケースもあります。

一般的には、

* 幅員4ｍ以上

* 通り抜け可能

* 一般交通の用に供されている

* 道路構造が一定基準を満たしている

場合は相談対象となることがあります。

ただし自治体ごとに基準が異なり、寄付申出が認められないケースも少なくありません。

実際には、

* 境界未確定

* 道路構造不良

* 維持管理上の問題

などが障害となるケースが見受けられます。

【相続土地国庫帰属制度の活用】

2023年に開始された相続土地国庫帰属制度ですが、私道への適用は慎重な判断が必要です。

共有私道や第三者利用を前提とした道路については審査上のハードルが高い場合があります。

また、

* 境界確定

* 権利関係整理

* 負担金納付

なども必要となります。

そのため、制度利用前に専門家への相談が望ましいでしょう。

【私道持分がない物件の課題】

売却実務ではこちらの相談も非常に多いです。

前面道路が私道であるにもかかわらず、対象不動産に私道持分がないケースです。

この場合、

* 買主の心理的不安

* 金融機関評価への影響

* 将来の通行・掘削承諾問題

などが懸念されます。

実際の取引現場では、

私道持分の有無によって市場性が変わることもあります。

【私道持分取得のメリット】

私道持分を取得できる場合、

* 権利関係の明確化

* 売却時の説明負担軽減

* 買主の安心感向上

* 融資面でのリスク軽減

などの効果が期待できます。

もちろん価格や条件次第ですが、取得可能な機会がある場合には検討価値があります。

【まとめ】

空き家問題や相続問題が深刻化する中で、私道も重要な課題の一つとなっています。

普段は目立たない存在ですが、

* 売却

* 相続

* 国庫帰属

* 寄付

などの場面では大きな影響を及ぼします。

私道は「道路」ではなく「不動産」である。

この認識を持つことが、将来のトラブル予防につながると感じています。(^^)