【再建築不可調査】練馬区役所で道路調査。私道幅員と展開広場が建替え可否を左右した事例

　みなさん、こんにちは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今日は東京都練馬区で、相続空き家の再建築可否について役所調査を実施しました。

売主様からは「建替えできない」と伺っていましたが、実務ではその言葉だけで判断せず、必ず役所で確認します。

今回確認したポイントは、

* 前面私道の幅員

* 建築基準法上の道路種別

* 指定道路の取扱基準

* 展開広場の設置可否

* 建築確認申請の可否

担当部署で協議した結果、建替えが難しい理由は次の2点でした。

1. 私道幅員が約2.7m未満であること

2. 展開広場の設置が現実的に困難であること

担当者からも、

「現状では建築確認申請を伴う工事はできず、設備更新程度が限界」

との見解でした。

午後は現地調査。

建物内部には大量の残置物が残され、老朽化も著しく、雨漏り跡も確認しました。

このような案件では、

* 建物を活用できるのか

* 買取後のリスク

* 解体費用

* 再販方法

* 法令上の制約

を総合的に検討する必要があります。

午後はこれから横浜ランドマークタワーへ移動し、横浜市神奈川区の市街化区域内にある生産緑地・崖地の売買について打ち合わせ。

夜は横浜不動産研究会の暑気払いに参加します。

再建築不可物件は、「建替えできない」という結論だけではなく、「なぜできないのか」「改善余地はあるのか」まで調査することが重要です。

役所資料、現地確認、法令制限を照らし合わせて初めて、お客様へ根拠あるご説明ができると改めて感じた一日でした。