【実務解説】契約不適合責任は免責できる？消費者契約法との関係で注意したいポイント

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今日は午前中、金融機関で土地仕入れ資金の金銭消費貸借契約を締結しました。金融機関から継続してご支援いただけることに感謝しながら、今後も難易度の高い不動産の問題解決に取り組んでいきます。(^^)

午後は横須賀市案件について地主様との打ち合わせ。

テーマは契約不適合責任と消費者契約法でした。

《瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い》

2020年の民法改正以前は「瑕疵担保責任」でしたが、現在は「契約不適合責任」に変更されています。

瑕疵担保責任は「隠れた欠陥」が対象でしたが、契約不適合責任は契約内容と適合しないもの全般が対象となるため、責任範囲は実務上広くなりました。

買主は契約不適合がある場合、

* 追完請求

* 代金減額請求

* 損害賠償請求

* 契約解除（一定の場合）

などを行うことができます。

そのため、売主側のリスク管理は従来以上に重要になっています。

《契約不適合責任免責にも注意》

売買契約では「契約不適合責任を負わない」という特約を設けることがあります。

しかし、売主が実質的に消費者契約法上の事業者と評価され、買主が消費者となるケースでは注意が必要です。

消費者契約法では、消費者の利益を一方的に害する条項は無効となる場合があります。

つまり、「契約不適合責任を一切負わない」という免責特約でも、ケースによってはそのまま有効とは限りません。

「個人だから事業者ではない」と考えるのは早計で、不動産の売却状況や取引の実態によっては事業者性が問題となる可能性もあります。

《実務では契約書作成前の検討が重要》

今回の地主様との打ち合わせでも、

「どのような契約条件なら売主様のリスクを最小限にできるか」

という点について協議しました。

売却価格だけでなく、売却後の契約不適合責任リスクまで考えることが、不動産コンサルティングでは非常に重要です。

難しい案件ほど、契約内容が売主様を守る最後の砦になります。

私は全国で再建築不可物件、借地、底地、市街化調整区域、農地、山林、空き家などを扱っていますが、契約書一つで結果が大きく変わる場面を数多く見てきました。

だからこそ、契約前のリスク整理と法的な検討を怠らないことが、安心・安全な取引につながると考えています。

※不動産売買はリスクを吟味要