建物が傾いた再建築不可物件でも売却できた｜難あり不動産は『誰に売るか』が重要

　みなさん、おはようございます。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　昨日は売買契約が2件あり、朝から埼玉県所沢市へ。

電車で約2時間かけて所沢駅に到着しました。

少し早く着いたため、人気の「Espresso D Works 所沢店」でパンケーキとカフェモカ。

その後、当社が売主となる不動産の売却契約を無事に終えました。(^^)

そして、そのまま電車で東京都大田区の蒲田へ。

この日2件目の契約は、当社が所有する建物が傾いている再建築不可物件です。

再建築不可＋建物の傾き

不動産実務の視点では、なかなか難易度の高い組み合わせです。

再建築不可物件は、建築基準法上の接道要件などを満たしておらず、原則として現在の建物を解体した後に新しい建物を建築できません。

そのため一般的な土地・中古住宅と比較して市場性が低く、金融機関の住宅ローンも利用しづらくなります。

そこに「建物の傾き」という問題が加われば、さらに買主候補は限定されます。

しかし、こうした物件でも売却できないとは限りません。

重要なのは、

「なぜ一般市場では売りづらいのか」

を正確に把握することです。

再建築不可なのか。

接道に問題があるのか。

私道なのか。

建物に不具合があるのか。

融資利用が難しいのか。

そして、その問題点を踏まえたうえで、

「それでもこの不動産を必要とする買主は誰なのか」

を考える。

難あり不動産の出口戦略では、この視点が非常に重要だと思います。

問題点は隠さず、きちんと説明する

特に今回のように建物に傾きがある場合、売買契約時の説明は重要です。

売主側が把握している建物の状態や再建築不可であることなどを整理し、買主様に理解していただいたうえで契約を締結する。

「売れれば終わり」ではありません。

むしろ難しい不動産ほど、契約後のトラブルを防ぐための事前調査と説明が重要になります。

今回の物件についても、その特殊性をご理解いただける素敵な買主様とのご縁があり、無事に売買契約を締結することができました。

ご縁を取り持ってくださった仲介会社さんにも感謝です。(^^)

難しい案件を営業担当が最後までやり切った

今回、個人的に嬉しかったのは、当社営業の伊藤が最初から最後まで担当してくれたこと。

再建築不可物件は一般的な不動産売買以上に、物件調査、販売方法、買主への説明、仲介会社との調整、契約条件の整理など、考えなければならないことがあります。

その案件を一つひとつ進め、契約までまとめてくれました。

契約後は京急蒲田駅近くの「炭火焼き ひもの屋 京急蒲田店」で伊藤と食事。

「お疲れ様」の乾杯です。

暑い日の契約後に飲む、キンキンに冷えたビール。

これは格別でした。（笑）

「売れない理由」を知れば、出口が見えてくることがある

全国で再建築不可、空き家、農地、山林、市街化調整区域、私道、底地・借地などを見ていると、売主様からよく、

「他の不動産会社から売れないと言われました」

という話を聞きます。

しかし「売れない」という言葉だけでは、本当の問題は見えてきません。

なぜ売れないのか。

価格なのか。

法令上の問題なのか。

接道なのか。

建物なのか。

融資なのか。

需要そのものが少ない地域なのか。

原因によって出口戦略はまったく変わります。

もちろん、調査した結果、本当に市場性が極めて低い不動産もあります。

それでも最初から諦めるのではなく、まず問題点を一つひとつ整理してみる。

そして、その条件でも必要としてくれる人がいないか考える。

売主様にとって「いらない土地」「いらない空き家」でも、使い方が変われば誰かにとって価値のある不動産になることがあります。

今回の建物が傾いた再建築不可物件の契約も、そのことを改めて感じさせてくれた一件でした。

不動産の価値は、建物や土地だけで決まるものではない。

「誰とつながるか」で変わることもある。

全国の売れない不動産を見ているからこそ、これからも「売れない」で終わらせず、その先にある可能性を探していきたいと思います。(^^)