不動産市場は調整局面へ　生産緑地・崖地・底地をどう売却するか

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　最近、不動産市場に少しずつ変化が見え始めています。

首都圏では中古マンションの成約単価が73か月ぶりに前年同月比マイナス。

高額物件を中心に在庫が増え、土地についても成約件数が22か月ぶりに前年を下回っています。

戸建市場など堅調な分野もあるため、「不動産市場全体が下落している」という状況ではありません。

ただ、これまでの上昇一辺倒から、物件による選別が強まる調整局面に入りつつあるように感じています。

そんな中、今日は難しい不動産について2件の打ち合わせでした。

午前中は横浜市神奈川区某所。

相続対策として土地売却を進めているのですが、現地は滑り台のような傾斜地。

さらに市街化区域内の農地で、生産緑地に指定されています。

売却に向けて生産緑地に関する手続きや農地法第5条の届出などを進めていく予定ですが、問題はその後。

税制上の扱いが変わることで、翌年以降の固定資産税等が年間約200万円になる可能性があります。

売却まで1年余計にかかれば、それだけでも大きな負担です。

難しい不動産では、「いくらで売れるか」だけではなく、

いつ手続きをして、いつ売り、いつ引き渡すのか。

時間まで含めた売却戦略が必要になります。

午後は横浜市金沢区六浦で、神奈川県横須賀市にある底地について打ち合わせ。

こちらも崖地、車の乗り入れ不可、バス便エリアという難しい条件があります。

借地権だけを売却しても買主が見つかるか分からない。

底地だけでも流動性は低い。

そこで今回は、借地権と底地を同時に売却する「底借同時売買」として組み立てることにしました。

完全所有権にして次の買主へ引き継ぐことで、購入できる人の幅を広げる狙いです。

これからの不動産市場では、こうした「売り方の工夫」がますます重要になると思います。

投資意欲がなくなったわけではありません。

むしろ不動産を買いたい投資家はたくさんいます。

ただ、市場への警戒感が強くなれば、

「買いたい。でも高値掴みはしたくない」

という買主が増えます。

特に再建築不可、借地・底地、傾斜地、農地、老朽化した空き家などは、「とりあえず高値で売り出して様子を見る」という方法では時間だけが経過してしまう可能性があります。

誰が買うのか。

何のために買うのか。

どういう権利状態なら買えるのか。

そして、いくらならリスクに見合うのか。

難しい不動産ほど「売却」ではなく「商品化」から考える。

市場が調整局面に入りつつある今、この視点はこれまで以上に重要になってくると思います。

ちなみに夜は、ボランティア活動「子安の丘みんなの家」のミーティング。

先月の活動で気づいたことや今後のイベントについて話し合い、今日の予定はすべて終了。

今日も朝から夜まで予定てんこ盛りの一日でした。

明日も難しい不動産のゴールを目指して、一つひとつ進めていきたいと思います。(^^)