昭和初期の土地所有が令和の課題に｜三浦市で見た「共同管理型不動産」の難しさ

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今日は朝から神奈川県三浦市へ。

お客様のご自宅を訪問し、不動産について打ち合わせをしてきました。

今回の不動産で興味深かったのは、その土地の「所有に至った経緯」です。

昭和初期、地域内で利用・管理する目的から、当時の地域を代表する十数名の方々に土地の所有権が移転されたとのことでした。

当時としては、地域の実情に合わせた合理的な方法だったのだと思います。

ところが、不動産には「相続」があります。

所有者が亡くなれば、その権利は相続人へ。

その相続人が亡くなれば、さらに次の世代へ承継されていきます。

当初は十数名だった関係者も、相続が何世代も続けば権利関係が複雑になっていく可能性があります。

さらに問題なのは、時代とともに土地との関わり方まで変化すること。

昔は同じ地域で暮らし、土地を共同で管理する意識があったとしても、現在では相続人が遠方に住んでいることも珍しくありません。

そうすると実務上、

・現在の登記名義人は誰なのか

・相続登記が完了しているのか

・実際に管理しているのは誰なのか

・維持管理費を誰が負担するのか

・売却や処分をする場合、誰の同意が必要なのか

といった点を整理する必要が出てきます。

特に共有状態となっている土地では、売却や管理、境界確認などを進めようとしても、関係者間の意思統一が難しくなるケースがあります。

全国の売れない不動産を調査していると、こうした「昔の経緯」が現在の市場性を大きく左右しているケースを数多く見ます。

重要なのは、

「昔からこうだった」という事実と、「これからどうするか」は別問題

ということです。

不動産は所有しているだけで終わりではありません。

管理、固定資産税、相続、境界、売却、そして最終的な出口戦略まで考えておく必要があります。

将来、次の世代の負担になりそうな土地であれば、関係者が元気で意思確認ができるうちに、

登記関係を整理する。

利用状況を確認する。

今後も所有し続けるのか検討する。

こうした作業を始めるだけでも大きく違います。

今回のような案件を見ると、改めて

不動産は「現在の価値」だけでなく、「過去の経緯」と「将来の出口」まで見なければならない

と感じます。

打ち合わせ後は、三浦市の「まるよし食堂」でランチ。

海かけ丼をいただきました。

新鮮なマグロと、とろみのある海藻がよく合い、美味しかった。(^^)

海、山、緑に囲まれた三浦市。

仕事で日本全国をまわっていますが、地域ごとに景色も文化も、そして不動産事情も違います。

だからこそ、現地を見ることは大切ですね。

その後は横浜の会社へ戻り事務作業。

今日は少し早めに仕事を終えました。

妻に言われて思い出したのですが、今日は妻と出会った記念日。

今日で25年です。

25年という時間に自分でも驚きました。

今日調査した土地も、人から人へ、世代から世代へと長い時間を経て現在があります。

人の人生も、不動産も、時間とともに状況は変わる。

だからこそ、

「いつか考えよう」ではなく、考えられる今のうちに動くこと。

難しい不動産問題ほど、これが大切だと思います。