困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

 毎年増える売れない困った不動産、ワケアリ物件に対処すべく、特殊なノウハウを駆使し、北は北海道、南は沖縄県まで実際にご相談いただいたことや不動産トラブルにならないための方法、ノウハウを掲載しています。日々、私には他社さんで売れない不動産と言われてしまったお客様からのご相談をいただき、実際にそういった負動産を売却しております。そのため、「困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺」となっております。こちらのブログにはその駆け込み寺への実際にあったご相談について掲載させていただいております。

接道義務、建築基準法上の未判定道路があるって知ってました?

みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。


今回は、道路の種別について。

特に公道か私道かではなく、建築基準法上でどういった種別の道路なのかがポイント。

例えば、アスファルトでしっかり舗装され、幅員4m以上あっても建築基準法上の道路認定されていない道路もあります。

すると…その道路に接道していても建て替えができないなんてこともあるのです。

なお、建築基準法上の道路の種別としては、いくつかありますが、例えば建築基準法上第42条2項道路といって、4m未満の道路であり、建物の新築の際には道路後退部分が生じてしまうものやもともと道路がなかったところに行政の許可を得てつくられた位置指定道路などです。


ただ、全ての道路が建築基準法上の道路判定をされているかというとそうではありません。

私が担当している茨城県龍ケ崎市の土地の前面道路。

それがこちら。

未舗装、雑草が伸びている道路。

これでも公道です。

ただ、調査をしたところ、建築基準法上の道路種別の判定がされていない道路でした。

この判定されていない道路のことを未判定道路と言います。


未判定道路があるということを知らない不動産会社の方に売却の依頼をしてしまうと…前面道路が未判定なだけなのに建て替えができない土地、つまりは再建築不可物件というレッテルをはられてしまい、売れない物件となってしまうのです。

解決策は簡単、未判定であれば、判定をすればいいのです。

その作業は、各市町村の建築指導課が行なっていることが多いです。

私が担当している茨城県龍ケ崎市の土地も未舗装でほとんど人が使っていないような道路にもかかわらず、道路相談をした結果、前面道路が未判定道路から建築基準法第42条2項道路(セットバック道路)として認定してもらうことができました。


今回の物件については、市街化調整区域のため、建物の新築はかなりハードルが高いのですが、これが市街化区域や未線引き区域だったら、道路判定をするだけで簡単に建物の新築をすることができていました。

そして、それが不動産の価値に直結していました。

つまりは、知っているかどうか。

不動産を高く売却する方法、それは売却を依頼する担当者がどれだけ不動産についての知識・ノウハウを持っているかどうか大きな分かれ道となります。

でも、誰がノウハウがある営業の方で誰がそうでないかを見極めるのは非常に難しいと思います。

その点については、やはり誰かのご紹介やブログなどの詳細の案件などを見ながら判断するしか方法がないかもしれませんね。