空き家投資における現地確認の重要性と判断ポイント

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　本日は朝から、

さいたま市南区で所有している戸建の隣地にある空き家の現地確認を行いました。

私が所有している戸建についても、道路条件には一定の制約がありますが、

法的整理次第では建替えの可能性が残る状況です。

一方、今回確認した隣地の空き家は、

• 私道条件が厳しく

• 建替え可能者が限定される可能性が高い

• 単独での再建築は極めて困難

という物件でした…。

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建物状況から見えるコスト感

建物は築約55年。

• 床の沈下

• 軒下・外壁下地の劣化

• 内部に残置物あり

表面的な修繕では対応できず、

構造・下地レベルでの改修が前提となります。

この状態から賃貸や投資目的で再生する場合、

500〜600万円のリフォーム費用では不足する可能性が高く、

投下資金の回収期間が大きな検討課題となります。

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不動産投資は「出口」から逆算する

不動産投資で最も重要なのは、

出口戦略（売却・賃貸・保有期間）を明確に描けるかどうかです。

今回の空き家は、

• 再建築制限

• 修繕コストの高さ

• 将来の流動性の低さ

これらを考慮すると、

数字が合いにくい案件と言えます。

現地確認をせず、表面利回りだけで判断すると、

リスクが顕在化しやすい典型例だと感じました。

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空き家50万円リフォーム報道について

今朝のニュースで紹介されていた

「空き家を50万円でリフォームして投資家に販売する」

という事例についても、現場感覚では慎重に見る必要があります。

実際には、

• 立地

• 建物状態

• 法的制限

これらが揃わなければ成立しません。

また、ケースによっては

買取ではなく仲介の方が、売主・投資家双方にメリットがある

場面も多く存在します。

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秋田県仙北市の農地付空き家について

午後は、

秋田県仙北市の農地付空き家の売却準備を進めました。

課題はありますが、

条件整理を行えば十分に出口が見える案件です。

引き続き、

現地・法規・数字を丁寧に確認しながら

売却活動を進めていきます。(^^)

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まとめ

空き家・再建築不可物件・私道問題を含む不動産は、

現地確認と冷静な収支判断が不可欠です。

「安いから」「流行っているから」ではなく、

長期的な視点での判断が重要だと改めて感じた一日でした。