市街化調整区域×農地の売却は可能か？越生町の現地調査から解説

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　本日は、埼玉県入間郡越生町にて販売予定地の調査を実施しました。

対象不動産は以下の通りです。

・市街化調整区域

・登記地目：畑（農地）

・現況：雑種地

・面積：約249㎡

所有者は昭和43年に建築目的で取得しましたが、その後未利用のまま現在に至っています。

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■ 売却が困難となる主な要因

今回の土地は、いわゆる「売れない不動産」の典型例であり、主な要因は以下です。

① 市街化調整区域

→ 原則として建築不可

② 農地法の規制

→ 農地取得には許可が必要（誰でも取得不可）

③ インフラ未整備

→ 水道引込に多額の費用

④ 物理的瑕疵

→ 擁壁の老朽化・倒壊、残置物あり

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■ 実施した調査内容

・越生町役場

　都市計画課、農業委員会、水道課

・公民館

　埋蔵文化財の確認

・県出先機関（東松山市）

　建築可否の相談

・飯能県土整備事務所

　砂防三法の確認

これらの調査により、法的・物理的条件の整理を行いました。

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■ 活用・売却の可能性

本件のような不動産でも、以下の視点により可能性を見出せます。

・農地転用や非農地証明の検討

・用途変更（資材置場、家庭菜園等）

・地域ニーズに応じた買主探索

また、

・たけのこ採取

・椎茸栽培

・眺望

といった付加価値も確認できました。⤴︎

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■ まとめ

市街化調整区域かつ農地という条件下では、売却難易度は高くなります。

しかしながら、

・適切な調査

・法規制の整理

・ターゲットの明確化

により、処分や活用の可能性は十分にあります。

売れない不動産は、ありません！(^^)