困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

 毎年増える売れない困った不動産、ワケアリ物件に対処すべく、特殊なノウハウを駆使し、北は北海道、南は沖縄県まで実際にご相談いただいたことや不動産トラブルにならないための方法、ノウハウを掲載しています。日々、私には他社さんで売れない不動産と言われてしまったお客様からのご相談をいただき、実際にそういった負動産を売却しております。そのため、「困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺」となっております。こちらのブログにはその駆け込み寺への実際にあったご相談について掲載させていただいております。

市街化調整区域の建物建築が出来ない土地を特例で建て替える!?

 みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。


 今回は、市街化調整区域の建物建築ができない土地を特例で建て替える方法について。

先日お客様よりご相談いただいた横浜市内の市街化調整区域の土地。


 その土地は、お客様のお祖父様がご購入され、その土地をお父様が相続され、お客様が相続されたという状況でした。

 ただ…当初は市街化区域、市街化調整区域の線引きはされておらず、建物の建築が可能でした。

 ところが、途中の線引き(市街化区域と市街化調整区域を指定すること)において市街化調整区域と指定されてしまいました。

 市街化調整区域では、原則的に建物の建築ができないため、当然に資産価値としても下がってしまいます。

 それを防ぐために、市街化調整区域に指定される際には一定要件のもと、既得権の届出というものを行うことができます。

 これは、市街化調整区域指定前にその土地に建物の建築計画があります、と届け出るもの。

この届出が適切にされていれば、市街化調整区域に指定後も建物の建築ができるのです。


 今回の案件については、現行法では土地の「宅地性」が見られず、建物の建築ができません。

そのため、建物を建築するためには市街化調整区域指定に際して、お祖父様がなされた既得権の届出を使うしか方法がありませんでした。

 ただ…お祖父様の届出をお孫さんであるお客様がそのまま使い、建物を建築することができるか…、当初、市役所の窓口の回答は「NO」でした。

 申請人がお客様(お孫さん)になるのであれば、お祖父様のときの届出は効力を失います、お客様(お孫さん)名義で再度許可申請をしてください、ただ現状では建物の新築はできませんが、と。

 私は、相続の場合には、各種権利義務は引き継いでいる、そのため、既得権の届出においても継承されるべきものではないか、まずはそこを法的にどうか、確認してほしい、とお願いしました。


 そして、今日、調整区域の担当の方よりご連絡をいただき、今回については、かなりレアなケースですが、「既得権の届出の地位の継承を認めます」という回答をいただくことができました。

 地位の継承の届出書の提出は必要ですが、何とか建物の建築ができない土地に、建物の新築ができそうです!

※この土地については、お客様は他の不動産会社や行政書士の先生等にもご相談され、建物の建築ができない、といった見解だったそうです

 ちょっと光が見えました、何事も諦めないことが大切!

ただ…まだ解決しなければならない課題がいくつもあります。

 ですが、課題は課題、クリアすべき方法はあります。

お客様の問題解決に向けて、前進あるのみ!