レッドゾーン・開発行為・事故物件査定――実務では「役所確認」がすべて

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　本日は、横浜市内の売却相談案件について、朝から横浜川崎治水事務所で調査を行いました。

対象物件は土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内に位置しています。

レッドゾーンでは、建築基準法だけでなく、土砂災害防止法による規制も受けるため、建築計画によっては特定開発行為許可が必要となります。

購入検討者へ説明する際には、

・レッドゾーン指定の有無

・建築制限の内容

・既存建物への影響

・建替えの可否

・金融機関の融資姿勢

まで確認しておく必要があります。

その後は横浜市役所にて開発行為について担当部署へ確認。

実務では「造成工事を行う＝開発行為」と単純には判断できず、

* 擁壁の設置

* 切土・盛土の規模

* 土地利用形態の変更

など、複数の要素から総合的に判断されます。

売買仲介や買取査定では、この判断を誤ると買主様への重要事項説明にも影響するため、グレーゾーンは必ず行政へ確認するようにしています。

夕方は宅建協会横浜東部支部役員会へ出席。

実務だけでなく、業界運営にも携わることで、制度改正や行政との連携など、多くの学びがあります。

会社へ戻ってからは、買取り相談をいただいたマンションの査定。

駅からバス便であることに加え、前所有者様が孤独死された告知事項のあるお部屋でした。

事故物件の査定では、

* 周辺相場

* 立地条件

* 告知事項による市場価格への影響

* リフォーム費用

* 想定販売価格

を総合的に判断し、事業として成立するかを検討します。

さらに本日は香川県、広島県、横浜市保土ヶ谷区からも買取り相談をいただきました。

近年は人口減少や空き家の増加に伴い、一般流通が難しい不動産の相談が全国的に増えています。

だからこそ、役所調査を怠らず、一つひとつの法令制限を正確に把握し、最適な出口戦略を提案することが、私たち専門業者の役割だと考えています。

売れないと思われている不動産でも、調査を重ねることで新たな活用方法や売却方法が見つかることは少なくありません。

同じようなお悩みをお持ちの方は、お気軽に株式会社リライトまでご相談ください。(^^)