みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、再建築不可物件投資について。

　ちょうど3年前お客様にお願いされ購入した横浜市某所の再建築不可物件。

駅から20分以上坂を上がったところにある昭和30年代に建築されたであろう老朽化した物件。

購入当時は、4部屋中３部屋が賃貸中でした。

全ての部屋が風呂無し…。

前所有者は「私も高齢で、このまま持ち続けると子どもにこの不動産がいってしまう。それだけは避けたい」とのことでした。

　それを600万円で購入。（老朽化していたことも考慮して決定）

今日の売却までにかかった費用を含めるとトータル約700万円。

購入時の家賃収入は年間170万円でした。

そして今回売却出来た金額は850万円。

つまり、売却金額850万円ートータルコスト700万円+年間家賃収入170万円×3年=660万円。

　税金を考慮すると複雑になるため、ざっくりと言うと3年で700万円を投資したら、この3年間で利益が660万円もでた。

　ちなみにこれにはカラクリがあり、今年の夏に入居者が退去したら、室内がかなり汚れていて、それを直すには約250万円ものリフォーム費用がかかってしまう、ということで売却を決意しました。

仮にも250万円のリフォームをしていたらその部屋の家賃の何年分相当になったのだろうか…。

　今回の再建築不可物件投資がうまくいった理由は、出口戦略。

最終買主を探せるかどうか。

それと売却後のリスクをいかに払拭するか。

というわけで、今回の売却については一般ユーザーに売却するのではなく、少し金額的に下がっても契約不適合責任免責で売却するために不動産会社に向けて売却しました。

ただ、万が一、同時期に全ての入居者が退去していたら、何も出来ず、塩漬けになっていたリスクもある。

そう考えると今回の再建築不可物件投資は幸いうまくいきましたが、いつもうまくいくとは限らないですね。(^_^;)

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、土砂災害特別警戒区域の位置について。

　今日は水曜日で定休日、…のはずが、いつもより少し早起きして朝7時30分から横浜市中区の再建築不可物件の下見。

実際は下見というか、明日その物件の売却の引渡しのための現地確認。

無事に引渡しが出来ることを願う。(^^)

　そこからは横浜市青葉区に移動し、買取り査定のための現地確認。

路地裏の物件は、またまた再建築不可物件でした…。(^^;;

　次に向かった先は県の出先機関。

そこで打ち合わせした内容は、土砂災害特別警戒区域の位置について。

というのも、私が担当している土地の一部が土砂災害特別警戒区域に指定されているのですが、そのお隣さんより「役所の図面、間違えているみたいですよ」とのことでした。

そのため、担当部署で本当に間違えていたのかを確認。

　結果、どうやら本当に土砂災害特別警戒区域の指定場所を間違えていたらしい…。

役所の図面はしっかりしているという思い込みがあるせいか、気付かなかった…。

なんという難易度が高い間違い探しなのか…。

まぁ、人がやる作業では誰しも間違いはするので仕方ないことですね。

※左が修正後で右が修正前。

　私が所有している横浜市戸塚区の土砂災害特別警戒区域の戸建も位置が間違えていないかなぁと淡い期待を持ってしまいました。（笑）

　朝9時にはすでに3つくらい仕事を終え、会社に戻ってからは横浜市某所の土砂災害特別警戒区域内の古家付土地の契約書の作成。

ふと考えると毎回調査か契約書の作成のしている気がする。

そして、仕事を終えられたのは、22時30分過ぎ。(^_^;)

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、佐久市でのランチについて。

　昨日から物件調査で長野県佐久市入りしていた私、今日も朝から市役所で補足の調査。

　まぁ、その調査は、11時頃に終わったので横浜市に戻る前に市役所近くでランチを食べることに。

ちなみに今日のお店は「そば処　藤倉屋」さんで。

うん、旨い、しかもとってもボリューミー。

やっぱり長野県といえば、佐久市で信州そばですね。(^^)

長野県からの帰路は途中2度ほど休憩をしましたが、やっぱり長野県佐久市は遠いですね…。💦

そして、今日も午前様でした…。💦