困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

 毎年増える売れない困った不動産、ワケアリ物件に対処すべく、特殊なノウハウを駆使し、北は北海道、南は沖縄県まで実際にご相談いただいたことや不動産トラブルにならないための方法、ノウハウを掲載しています。日々、私には他社さんで売れない不動産と言われてしまったお客様からのご相談をいただき、実際にそういった負動産を売却しております。そのため、「困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺」となっております。こちらのブログにはその駆け込み寺への実際にあったご相談について掲載させていただいております。

引渡し後も油断大敵、後から発生する瑕疵にご注意

 みなさん、こんばんは。
難あり物件コンサルタントの田中です。


 今日は、土地の瑕疵について。
 先日取引き(お引渡し)させていただいた静岡県内のとある土地。
一昨日、買主様よりご連絡があり、土地を掘ったら地中より大量のガラがでてきた、と。


 もともとはこちらのようにず~っと昔から月極駐車場として使用されていた土地。

 
 昭和45年頃に売主様が耕地整理で土地を取得。
 ただ、今日現地に行って確認をすると…。

 ご覧の通り、大きな石や廃材、鉄の棒などがでてくる、でてくる…。


 地下1mくらい掘削したところ、ゴミの層らしきものが地中30センチから50センチの間にあるのがわかる…。

 
 これでは、買主様がこの土地に建物を建築しようとしても地盤補強工事に支障がでてしまいます。
 そのため、土地の瑕疵(欠陥)として一般的に認識されます。
通常、売主様は土地の引渡しから一定期間、この土地の瑕疵について責任を負うケースがあります。(通常は2~3ヶ月が一般的)
※土地の瑕疵担保責任は売主様、買主様の合意により免責とできる場合もあります
 売却して、売主様も残代金を受領したのに、こういった想定外のことが起きると思わぬ出費となってしまいます。
 しかも、売主様が負う土地の瑕疵担保責任は、無過失でも負わなければならない責任。


 不動産取引きにおいて、たまにこういった地中障害がでてきてしまうことがあります、先日話題になっていた森友学園問題同様に…。

本当にあるお荷物不動産の恐怖

 みなさん、こんばんは。
難あり物件コンサルタントの田中です。


 今回は、お荷物不動産の恐怖について。
本日、お打ち合わせさせていただいたお客様、高知県室戸市室戸岬町に相続で不動産を取得されました。
その不動産がこちら。

 なかなか強烈。

草木が生い茂ってしまい、玄関に辿り着くのがやっと。
 
 物件のある室戸岬町では不動産会社専用サイトにて現在販売中の土地・戸建を検索しても登録物件がなく、過去2年間での成約事例を検索しても登録がない…。
 さらに国土交通省のアンケートの不動産取引価格情報をみても過去2年間で成約件数が4件しかない…。
 ほとんど不動産の流通がありません。


 海も近く、温暖な気候で自然も豊かなのに。
 話がそれてしまいましたが、このお荷物不動産、現況の古家がある状態で購入していただけるという奇特な方はまずいないでしょう。
 そこで古家の解体費用の見積もりをとってみると…約210万円。Σ(゚Д゚)


 売れないので低価格の20万円で販売するのに解体費用が210万円。
まさに負の資産、負動産。泣
 それでも売主様は手放したい、と。
これが本当にあったお荷物不動産のこわい話。


 需要と供給。
今後こういった案件が増加することは間違いない。
 最終的に誰がこういったお荷物不動産の後処理を行うのか…。
 

相続人22人のお荷物不動産の相続登記まで要した期間

 みなさん、おはようございます。
難あり物件コンサルタントの田中です。


 今回は、私が相続登記について。
私が担当している案件で四国の案件があります。

 町の半分くらいが空家になってしまっているようなところで、物件は車が入らない路地の奥の土地とボロボロの古家があり、木がうっそうとしている戸建の2件。


 お客様ご自身がご高齢でそのお子さんより四国の不動産はお荷物になるので相続前にタダでもいいから手放したい、と。
 お客様に聞いたところ、相続が発生したのはもう十年くらい前。
 相続人全員がお荷物不動産に関わりたくないということから、先延ばしに。
結果、相続が複数発生してしまい、現状の相続人はなんと22人!?
 その22人の相続人はそれぞれが世帯が違い、そんなに親しくもない。
 ただ、このお荷物不動産を売却するにも全員の承諾が必要。
まずは所有者を特定させる遺産分割協議と相続登記をと思い、専門家に依頼。
 結果、お荷物不動産の擦り付け合いが発生し、最終的には相続人22人で遺産分割、相続登記はできたものの、その期間は約1年。
 
 私に当初お話をいただいたときには、そのお荷物不動産を引き取ってもいい、とおっしゃられていた方がいらっしゃいましたが、1年も経ってしまとその方も気持ち的にやっぱりいらない、と…。


 そう考えるとお荷物不動産、売る、売らないは別にしても、遺産分割協議と相続登記はその都度、行った方がいいですね。
 
 何かのときにすぐに動けるためにも。