みなさん、こんにちは。
難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、敷地の2重使用について。
　ヤフーニュースをみていたところ、杉並区（？）でマンションの敷地として使用されていた駐車場部分が第三者の所有で、その所有者がその駐車場部分を売却してしまい、既存のマンションが違反建築になってしまうことによる紛争が取り上げられていました。

　まずは、この敷地の2重使用とは…そもそも都市計画区域内において建物を新築する時には、建築確認申請という申請が必要となります。
　そして、この申請には、建物の敷地の範囲を明示した図面も添付することになっており、同じ敷地（場所）を違う建物が使用することは建築基準法で禁止されています。
　
　今回のトラブルは、マンションの敷地として使用していたところを第三者が購入し、そこに新築分譲住宅を建築してしまった、というもの。
　マンションが違反建築物になってしまう可能性が高かったため、行政ではマンション側、駐車場部分買主側にそれぞれ文書にて勧告等をしてきたそうですが、今後、マンション住民側、新築分譲会社側の訴訟の行く末を見守り、再度動き出す、と。

　こういったこと、あんまりないのではと思うかもしれませんが、意外とあります。
ヤフーニュースのコメント欄にも「うちもそう」というものもありました。
　
　しかも、こういったことはマンションだけに限らず、戸建でもよくあります。
特に隣地の屋根等が越境している場合やこちらの屋根等が越境しているといったときは、注意が必要。

　既存の建物を残し、庭先を売却するときにこういった失敗をしてしまう方が多い。

　何事もそうですが、何かをするときは、まずは専門家に話を聞いてみるようにしてください、失敗しないためにも。(^^)

みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

今回は、擁壁について。

今日は、再建築不可の買取り査定のために横浜市鶴見区と中区へ。

中区の物件は、道路が狭く車が入らないくらいの大して難易度の高い物件ではありませんでした。

ただ、鶴見区の物件は…なかなか手強い。

まず現地について驚いたこと、それは水道管が破裂してしまったのか、道路より水がガンガン流れている。！(◎_◎;)

そのため、すぐにその物件の管理会社に連絡。

この物件については、他にも道路と接している幅が70cmしかなく、建て替えができないことや擁壁に大きなひび割れがあり、

今にも倒壊しそう…。

て、手強い。

土地も狭く、隣の家との距離も近いため、擁壁の築造替えは現実的ではない。

しかし、建て替えるとなると解体費用、建築費用などが全ての工事が割高になってしまう。

理由は、物件に車を乗り入れることができないため。

売るに売れない。

買うに買えない。

古家があるため、賃貸に出そうとしても、万が一、賃貸中の間に擁壁が倒壊して入居者に怪我をさせてしまったら…所有者責任になります。

もちろん、擁壁が倒壊し、隣地の建物を壊してしまったら、やはり…所有者責任。

どうするの、この不動産を？

私のところには日々、難あり物件が多い。

今日も横浜市神奈川区の車が入らない古家付土地を100万円にて、川崎市川崎区のマンションを200万円でそれぞれ購入の意思表示をしました。

世の中には物件がないようでありますね、特に難あり物件が。苦笑

みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

今回は、土地の瑕疵担保責任について。

瑕疵担保責任とは物件の欠陥のことで、通常引渡し後3ヶ月以内に

発見されたことについては、売主様の費用負担で対処することが多い。

ただ、この瑕疵担保責任については、売主様、買主様が誰かによっては

免責にすることもできます。

もちろん、その責任期間を延ばすこともできます。

そして、この瑕疵担保責任は、契約前に売主様より買主様に

欠陥があることを申し送りしておけば、売主様はその責任を

負わなくてもいいことが多い。

では、どういったことが土地の欠陥になるのか…。

例えば地中に埋まっているガラや隣接地の配水管、越境などです。

他にもついつい忘れてしまいがちなものは…昔、古家を新築したときの

地盤補強工事、つまりは柱状改良など。

この柱状改良、古家を解体時に抜くことを忘れてられてしまうことが

多い…。

柱状改良は、地盤が弱いところにするもの。

しかも、抜こうとするとかなりの費用がかかってしまう。

さらにそこに建物を新築するときにはやっぱり再度、柱状改良が必要。

こういったときは、新築する建物の柱状改良に影響がないように

古家解体時に地上から数mの部分だけを抜いてしまう。

そうすれば、後から買主様に請求されることもありません。

土地の瑕疵担保責任、何があるかわからないから

怖いですね。

少しでもそのリスクを軽減するためにも古家の解体時には

注意が必要です。(^^)