みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

今回は、低額譲渡について。

昨年お客様より「相続した田舎の廃屋を売却したい」という案件をご対応させていただきました。

その不動産は、建築基準法で定める接道義務を満たしていないため、建替えもできず、車も入らないような不動産でした。

それに加え、何十年も空家だったため、建物は朽ち果て、とても使えるような状態ではありませんでした。

車の乗入れが出来ないため、古家の解体に300～400万円、住めるようにリフォームするには500万円以上。

でも、しっかりと固定資産税はかかるし、草刈り代もかかります。

このような不動産、売主様は手放すために地元不動産会社に売却を依頼するも売れず…、私のもとにご相談にいらっしゃいました。

売れない物件がない私は、もちろん今回のお客様の不動産も売却に成功。

ただ…物件の状況が状況なだけに売買代金は1円となってしまいました。

そして、確定申告の時期が近づくと売主様のもとに税務署から「譲渡所得の申告はお済みですか？」とのハガキが届きました。

そして、売主様はそのハガキに記載されていた税務署に問い合わせをされました。

すると税務署の職員の方が売主様に「1円で売買するのは低額譲渡にあたり、税金がかかります」とお話しされました。

それを聞いた売主様は、慌てて私のもとにお電話をされました、「税務署から低額譲渡にあたるから税金がかかると言われた」と。

私が売主様にお答えしたことは、「建替えもできず、解体するにも、リフォームするにも数百万円かかる廃屋だから1円でした。それに地元不動産会社で売却活動をしていたのにもかかわらず、売れなかったのは、1円が物件の時価ということ。だって、売主様は買主様が今回の方以外でも、良かったわけですから。もし、固定資産税評価額が何とかというのであれば、田舎の不動産は大体固定資産税評価額では売れないのでそれらも全て低額譲渡になるんですか？と、お伝えください。」というもの。

そして、売主様は私がお伝えしたことをそのまま税務署の職員の方にお話しされたそうで最終的には、税務署の職員の方も「物件がそういう状況であれば、低額譲渡にはあたりません」となったそうです。

お客様が税務署とのお話が進む前に、私のもとにご連絡いただけたことでお客様にアドバイスができてよかったです。(^^)

つまり、低額譲渡に該当し、贈与税の対象になるかどうかのポイントは、物件に難がありそのことが理由で1円で売買するのはOKで、訳もないのに単純に安くするのは、贈与税の対象と言うことですね。

ちなみに私は、難あり物件を1円で売却するときには、税務署の方に何か言われても大丈夫なように売買契約書の特約事項に売買代金が低額となる理由も記載するようにしてます。

みなさんもご注意くださいね、低額譲渡には。

そして、今日、そのお客様がお菓子を持ってご来店されました、笑顔で「ありがとうございました」と。

やっぱり最高ですね、お客様の笑顔は！(^^)