困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

 毎年増える売れない困った不動産、ワケアリ物件に対処すべく、特殊なノウハウを駆使し、北は北海道、南は沖縄県まで実際にご相談いただいたことや不動産トラブルにならないための方法、ノウハウを掲載しています。日々、私には他社さんで売れない不動産と言われてしまったお客様からのご相談をいただき、実際にそういった負動産を売却しております。そのため、「困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺」となっております。こちらのブログにはその駆け込み寺への実際にあったご相談について掲載させていただいております。

定期建物賃貸借契約で忘れてはいけないこと

みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。


今回は、定期建物賃貸借契約について。

ちょうど3年前にご契約いただいた売アパート。

売却動機は、返済がきついということが理由の任意売却案件。

そのため、当時、売主様がそのアパートを売却しても残債務の完済ができず、今でも少しずつ返済をされています。

そのアパートは、2階建なのですが、1階にもともと売主様が居住されておりました。

3年前の売買のときには、売却後も引き続きアパートに住み続けたい、というご意向が強かったため、買主様と協議。

理由は、引越し費用がかからないこと、そしてお子様の生活環境を変えなくてもいいことでした。

最終的には、売主様に1階にそのままお住まいいただくために買主様より売主様に1階のお部屋2部屋を賃貸していただくことに、これが正にリースバック。

リースバックは任意売却案件に多いですよね。

ただ、任意売却案件のリースバックにも注意が必要です。

それは、任意売却案件の場合、売主様が既存の返済がきつく支払いできなくなってしまったときのため、リースバックしたあとにしっかりと家賃を支払っていただけるか、これが貸主となる買主様の心配ごと。

ただ、大丈夫です。

そのための保険ということで、売主様には、リースバックの契約を締結する際に保証会社に加入していただきました。

この保証会社に加入すると、万が一、売主様が家賃の返済を一定期間滞ってしまうと、保証会社のほうで家賃を立替えし、賃借人の立ち退き業務まで行っていただけます。

もちろん、そういったことがないのが一番ですが。


そして、今回のリースバックについては、諸事情を考慮し、定期建物賃貸借契約にしました。

この定期建物賃貸借契約は、契約期間がくると借主様は部屋から退去しないといけないというものです。

契約期限がきたら、何もなく退去しないといけないかというと、そういうわけではなく、貸主様がしっかりとやることをやらなければなりません。

定期建物賃貸借契約は、更新というのではなく、再契約になります。


そして、貸主様がすること、まず1つは、こちら。

定期建物賃貸借契約を締結の際に、こういった契約に更新がなく、期限の到来をもって立ち退きをしなければいけない、という通知書を契約前に貸主が借主に提示し、説明しなければなりません。

もう1つが入居者の方に期限の到来をもって退去していただくときは、契約期限の6ヶ月前から1年前に契約期限をもって契約を解除し、退去して欲しい、という通知をしなければならないこと。


定期建物賃貸借契約は、普通の賃貸借契約に比べて少し資料が増えますが、使い方によっては非常に重宝する内容のものです。

おかげ様で今日は、2件の定期建物賃貸借契約を締結していただけました。(^^)