みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、再建築不可物件投資について。

　ちょうど3年前お客様にお願いされ購入した横浜市某所の再建築不可物件。

駅から20分以上坂を上がったところにある昭和30年代に建築されたであろう老朽化した物件。

購入当時は、4部屋中３部屋が賃貸中でした。

全ての部屋が風呂無し…。

前所有者は「私も高齢で、このまま持ち続けると子どもにこの不動産がいってしまう。それだけは避けたい」とのことでした。

　それを600万円で購入。（老朽化していたことも考慮して決定）

今日の売却までにかかった費用を含めるとトータル約700万円。

購入時の家賃収入は年間170万円でした。

そして今回売却出来た金額は850万円。

つまり、売却金額850万円ートータルコスト700万円+年間家賃収入170万円×3年=660万円。

　税金を考慮すると複雑になるため、ざっくりと言うと3年で700万円を投資したら、この3年間で利益が660万円もでた。

　ちなみにこれにはカラクリがあり、今年の夏に入居者が退去したら、室内がかなり汚れていて、それを直すには約250万円ものリフォーム費用がかかってしまう、ということで売却を決意しました。

仮にも250万円のリフォームをしていたらその部屋の家賃の何年分相当になったのだろうか…。

　今回の再建築不可物件投資がうまくいった理由は、出口戦略。

最終買主を探せるかどうか。

それと売却後のリスクをいかに払拭するか。

というわけで、今回の売却については一般ユーザーに売却するのではなく、少し金額的に下がっても契約不適合責任免責で売却するために不動産会社に向けて売却しました。

ただ、万が一、同時期に全ての入居者が退去していたら、何も出来ず、塩漬けになっていたリスクもある。

そう考えると今回の再建築不可物件投資は幸いうまくいきましたが、いつもうまくいくとは限らないですね。(^_^;)