困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

 毎年増える売れない困った不動産、ワケアリ物件に対処すべく、特殊なノウハウを駆使し、北は北海道、南は沖縄県まで実際にご相談いただいたことや不動産トラブルにならないための方法、ノウハウを掲載しています。日々、私には他社さんで売れない不動産と言われてしまったお客様からのご相談をいただき、実際にそういった負動産を売却しております。そのため、「困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺」となっております。こちらのブログにはその駆け込み寺への実際にあったご相談について掲載させていただいております。

日本一裁判しない弁護士による120年ぶりの民法改正の解説と市役所からの意外な電話

 みなさん、こんばんは。
難あり物件コンサルタントの田中です。


 今回は、先ほどあった私が参加しているファイナンシャルプランナーの勉強会(不動産・住宅ローンSG横浜)について。
 不動産・住宅ローンSG横浜は毎月1回ある勉強会で今回の講師は日本一裁判をしない弁護士 三谷先生でタイトルは「民法大改正で、不動産賃貸借・売買実務はこう変わる!」でした。
 タイトルからして面白そうですね。
もちろん、内容も面白かったですよ。


 今日の勉強会の中でのポイントは次の通りです。
・民法が改正されるのは120年ぶり!?
・賃貸借の敷金が民法に明文化(これまでは明確な規定がありませんでした)
 敷金=賃貸約契約の締結にあたり、賃料債務等を担保する目的で、賃借人から賃貸人に交付される金銭
 【新622条の2】
 1.目的物が返還されて初めて返還請求権が発生
 2.明渡時を基準に賃料不払いなどの債務があれば当然に敷金から控除される
 3.賃借人側から充当の要求はできない
・賃借の期間
 今までの民法は原則20年以内(例外もありましたが)
 →【新604条】20年以内を50年以内に延長
・賃貸借の修繕件
 今までは貸主が老朽化を理由に借家人に明渡し請求をしていたことが多く見受けられました
 →【新607条の2】借主が修繕件を主張し、工事費を賃貸人に請求してくる可能性有り
 ※老朽化物件の賃貸には注意が必要
  特約で対策:大規模修繕はできないように禁止する。
        承諾なく自己負担でできる修繕を決めておく など
・賃貸借の原状回復
 【新621条】通常損耗は賃貸人負担が原則
・連帯保証
 【新465条の2】保証人がいくらの債務を負うのか予め極度額を定める必要があります
・賃借人の妨害排除請求権
 賃借人の賃貸部分に第三者の無断占有があった場合
 今までは、賃借人→賃貸人→無断占有者という流れで明渡し請求
 改正後は、賃借人→無断占有者という流れで明渡し請求が可
・民法の施行日:2020年4月1日(水)
・不動産売買
 今までは、瑕疵担保責任(目的物が通常有すべき品質・性能を有しないことの責任)
 ※当事者の合意内容ではなく、客観的に判断されていました
 今後は、契約不適合責任(契約の内容に適合したものを引渡す義務)
 ※当事者の合意を基準に判断される
 →買主が何のために、どういうつもりで契約したか、目的、動機、事業スケジュール等を契約書に明確に明記することが紛争予防となる


 勉強会自体もいつもの倍くらいの参加者で、みなさん真剣でした。
もちろん、私も負けないくらい勉強してました。
 やはり民法の改正は、改正前にしっかりと勉強しなければいけませんね。


 今日は他にも朝から先ほどまで一日打ち合わせなどでバタバタでした。汗
 午前中は、不動産鑑定士の先生の事務所で何十年も続く、交流会の幹事の打ち合わせ。
午後は、世田谷区の再建築不可物件の売却のお引渡し。

 売主様も金額含め好条件で売却できたことでひと安心されていました。
買主様は、売主様に「大切に使わせていただきます」と。
 良いお取引きとなりました。!(^^)! 


 そんな中、いただいた一本の電話、電話の先はとある市役所の方でした。
 その内容は…「公売の案件でちょっと大変な物件があります。情報はそれほどでていません。ホームページを拝見しましたが、御社ではそういった物件もお取扱いされているとお見受けしました。ぜひ、御社にて購入していただけないか資料をお届けしたい。」と。
 そんなことあるんですね、ちょっと意外な市役所の方からのお電話でした。


後日、担当の方とお打ち合わせをしますが、今からどんな難あり物件なのかワクワクしてしまいます。!(^^)!