困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺

 毎年増える売れない困った不動産、ワケアリ物件に対処すべく、特殊なノウハウを駆使し、北は北海道、南は沖縄県まで実際にご相談いただいたことや不動産トラブルにならないための方法、ノウハウを掲載しています。日々、私には他社さんで売れない不動産と言われてしまったお客様からのご相談をいただき、実際にそういった負動産を売却しております。そのため、「困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺」となっております。こちらのブログにはその駆け込み寺への実際にあったご相談について掲載させていただいております。

農地法 許可面積と登記簿面積の違いと売買

みなさん、おはようございます。
難あり物件コンサルタントの田中です。


 今回は、農地法の許可について。
 市街化調整区域や未線引き区域などでは農地を売買するとき、つまり所有権を買主に移転する際には農業委員会からの許可が必要です。
 これが農地法の許可。
 買主が農地を農地のまま使用するときは、農地法第3条許可。
これは、買主も農家の方または農業法人でないと許可がおりません。


 もう1つは、買主が農地を購入した後に違う用途、例えば資材置場や駐車場などに転用するときは、農地法第5条の許可。
 第3・5条のいずれの許可もま~大変です。
農業委員会からの指摘が細かい…。
 ちなみに農地法第4条の許可は、所有者が自分の農地を違う用途に転送するときの許可です。


 そして、大手不動産会社の方が農地を扱えないので代わりに対応してほしい、と言われたお客様の案件。
この農地を私が幅広く情報を公開し、販売活動を行った結果、自ら買主様をお探しすることができました。
そして、市街化調整区域の農地だったため、当然に農地法の許可を取得。
 許可申請の際には、どういった工事をするのか、車を何台駐車し、外構をどのように仕上げるのか、など細かく協議。

 許可申請から約2ヶ月で無事に許可を取得できました。
…が、農地法の許可が370㎡、現在測量中で今後、引渡し前に変更となる登記簿の面積が369㎡、誤差1㎡。
この誤差は測量によって生じたもののため、使用などについては何ら問題はない。
農地法の許可証は所有権移転時に必要な書類のため、この誤差1㎡があることで所有権移転が果たしてできるのか?


 そこで農地法の許可証を発行した農業委員会、所有権移転を行う司法書士の先生の双方に許可証の面積と登記簿の面積に誤差があることで所有権移転に問題がないか、確認。
 答えは、所在や地番、場所、面積などいろいろなことを勘案し、同一の敷地としてわかれば、誤差があってもその許可証は所有権移転時に使用できるそうです。
 判例でもありました。
 ただ、面積が明らかに違う、などの時には要注意。


 農地法の許可、複雑で奥が深い…。苦笑