みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今日は、事故物件と暴力団事務所近くの物件の気になる評価減割合について。

今日の午後は、神奈川県宅建協会の本部で私の所属している横浜東部支部の夏季研修セミナーでした。

　宅建業者は免許更新までに複数回こういった夏季研修セミナーに参加しなければなりません。

　必須の講習もあれば、任意の講習もあります。

なお、本日の講習は任意のものですが、私は研修相談委員、かつ、本日の司会だったため、当然参加。

　

　前半は、行政書士きざきFPオフィス株式会社の木崎先生による「さあどうする不動産　～相続問題と資産運用・アパート経営～」の講義でした。

　ポイントは「揉めない相続と節税対策のバランス、家族信託」など、とても勉強になりました～。(^^)

　後半は、立川・及川法律事務所の及川先生より「不動産取引における心理的瑕疵（売買と賃貸の比較を中心に）」の講義でした。

　「瑕疵」（欠陥）などについての深い話。

　そして、瑕疵担保責任と告知義務違反・説明義務違反など。

　例えば瑕疵担保責任を免責で売買しても、売主様が知って告知しなかったことは免責にならないことや、売主様が負う瑕疵担保責任期間を過ぎた後に瑕疵が発見された場合、瑕疵担保責任ではなく、告知義務違反や説明義務違反の対象となってしまう場合があることなど。

　他にも興味深かったのは、事故物件について。

　事故物件は、その物件で過去に事件や事故で人が亡くなった物件のこと。

　そういった物件は、普通の市場価値よりも割安な価格で販売されます。

では、割安な価格って？

　売買事例・競売事例での鑑定事例によると事故物件は瑕疵がない場合の時価に対して30～50％の減額が認められるとされている例が多い、とのことでした。

　しかも、事故物件の告知については、10年経てば告知しなくてもいい、というものではなく、売買においては、知っていることについては伝えてあげる必要があります。

　19年前の事件でも売主様に損害賠償請求を命じた裁判例もあるようです。

　

　もう1つ興味深かったことは、暴力団事務所の近くの物件の場合の評価減の割合。

こちらもいくつかの裁判例をもとに評価減割合をお聞きすることができました。

　ずばり、暴力団事務所の近くの物件の場合は、少なくとも時価の10～20％の評価減が認められているとのことです。

　もちろん、事務所の規模、暴力団員の周囲への嫌がらせ等の行為の有無があるか、などの事案ごとに判断されるようです。

　事故物件や暴力団事務所が近くにあることは、売買における心理的瑕疵になります。

　そのため、売買対象物件で自殺事故があった場合、売主様や仲介業者の説明義務は、かなりの長期間認められますが、何年経てば説明しなくてもよい、という基準はないそうです。

　つまりは、売主様、仲介業者はトラブルを避けるためにも「知った以上は昔のことでも説明する」、このスタンスが大事。

　みっちり3時間の講習、とっても勉強になりました！

　その後は、みんなで懇親会。

美味しいお酒を飲みながらの情報交換、楽しかったです。

　暑い日にキンキンに冷えたビールは最高でした～！(^^)