みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、今日のお客様との打ち合わせについて。

　今日はかれこれ4年前くらいに都内の建替えが出来ない借家人入居中の借地権付建物をご売却いただいたお客様がご来店され、打ち合わせをしました。

　打ち合わせの内容は、お客様のお父様が所有する目黒区のマンションの活用方法について。

そのマンションは、お客様のお父様が平成6年に借金の肩代わりとして譲り受けたマンションの1室ですが、場所は良くても、築45年が経過し、総戸数はわずかに10戸、さらに土地の権利が借地権。

そして、誰だかわからない個人を根抵当権者とする権利が登記されている…。

　今までは家賃が12万円入ってきていたのですが、借家人も退去され、これから再度賃貸募集するか、はたまた売却するかでお悩み中。

　とは言え、第三者の訳がわからない権利がついたままだと二束三文になってしまうため、まずは個人を権利者とする根抵当権を抹消しましょう、とアドバイス。

　賃貸にするか、売却にするかについては、私としては築年数も経過していること、大規模修繕工事の際に多額の持出しの可能性があること、室内の設備が古く退去の度に出費がでる可能性があることを考慮すると売却の方がいいのではないか、とお伝えしました。

ただ、これについては絶対にこっちがいいとは言えないのが、もどかしいところ。

　私が懸念してるのは、仮にリフォームで120万円かけた場合、リフォーム費用を回収できるのは、1年後となること。

そもそも120万円でできるリフォームはかなり内容が限定されてしまう。

そう考えると、不動産活用って奥が深いですね。(^^)

　みなさん、こんばんは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、新規契約案件について。

　この度ご契約いただいた案件は、元々大手不動産会社の方が成年後見人である弁護士の先生よりご相談を受けていた物件でした。

　大手不動産会社の方としては、売買代金が低くくなってしまうことから取扱うことについて会社からOKがでないため、当社に代わりにご対応いただきたい、とのことでした。

　物件のある場所は東京都中野区、場所は良いのですが、車も入らず、建築基準法で定める接道義務を満たしていないため、建物の建替え・増改築が出来ない…。

さらに借地権付建物といった難あり物件…。

　秋の台風の際にはあまりにボロくて窓ガラスがサッシごと落ちてしまったという物件。

　普通に売却しようとしても正直売りづらい。

それでも市場に出さずに売却の契約を締結。

あ～ここまで長かった～。

さぁ、これから地主との譲渡承諾についての協議。

来年3月には譲渡承諾を取得し、買主様にお引渡ししたい。

借地権付建物は手間が多い割に、報酬が少ない傾向となるため、正直不動産会社泣かせです…。(^_^;)

　みなさん、こんにちは。

難あり物件コンサルタントの田中です。

　今回は、不動産会社ならではのメールについて。

　日々営業活動をしていると新規物件や価格変更の情報を様々な方法で見ることがあります。

それはファックスだったり、紙媒体だったり、メールだったり。

　そんな中、届いた他社さんからの営業メール、そこには「12月8日まで決済（引渡し）が可能なお客様に限り1,300万円程度値引きします」という内容のものが。

1,300万円も値引きしちゃうの！？

普通に考えて、大丈夫その会社？と思ってしまう。

　リーマンショックの前の羽振りが良かった不動産会社が手付金をもらうだけもらい行方知れずなんてこともあったし、この微妙な景気の時には本当に気をつけなければならない。

高い金額で不動産を買ってしまい、実は経営が火の車なんて会社は結構あると思う。

ただ、見極めるのが難しい、本当に。